앵커> 이제 2005년도 며칠 남지 않았습니다. 올한해 동안 부동산 시장은 정부의 연이은 대책 발표로 많은 변화가 있었는데요. 오늘 부동산 포커스 시간에서는 올해 부동산 시장을 총결산하고 내년 시장에 대한 전망을 알아보도록 하겠습니다. 고종완 RE멤버스 대표 자리하셨습니다. 질문1) 올 한해 부동산시장은 정부정책변화, 금리인상등으로 부담이 심했는데요. 먼저, 아파트 시장을 어떤 양상을 보였는지 지역별로 정리해주십시오. 답) [전체] 올해 전국 아파트시장은 정부의 고강도 규제에도 불구하고 아파트값이 두자릿수 상승을 하며 마감했다. 2004년 1%대 상승률과 비교하면 7배 이상 오른 셈이다. 규제정책이 오히려 반사이익 단지의 급등을 초래했고 판교신도시가 인근 수혜지역 아파트값을 끌어올리는 부작용을 초래했다. 또 서울숲 개장, 청계천 복원, 제2롯데월드 건립 등이 호재로 작용했다. 지방은 11월 행정중심복합도시 합헌 판결 후 대천, 천안 등 충청권 아파트 가격이 상승 중이다. 전세는 8.31 부동산대책 이전 안정세를 보였지만 대책 발표 후 내집마련 시기를 늦추면서 전세수요 증가로 9월 이후 전셋값이 큰 폭으로 올랐다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2005년 전국 아파트 시세 변동률은 매매가는 10.62%, 전셋값은 5.47%를 기록했다. 수도권 아파트는 매매가 12.60%, 전셋값 6.99%. [지역별] 지역적으로는 서울시가 13.18% 올랐으며 신도시 23.51%, 경기와 인천시 각각 10.12%와 10.15%다. 5대 지방광역시 및 지방중소도시 또한 각각 2.79%와 7.03%다. 서울에서 올 한해 가장 많은 오른 구는 서초구(24.04%), 송파구(23.08%), 강남구(21.80%), 강동구(14.59%)로 강남권이 평균 21.74% 상승했다. 이밖에 양천구(14.70%), 용산구(13.57%), 영등포구(13.57%), 성동구(11.07%)가 10%이상 올랐으며 하락한 구는 한 곳도 없었다. 신도시는 분당(28.50%), 평촌(27.99%), 산본(19.96%), 일산(19.68%) 순으로 올랐으며 중동(0.91%)만 보합세를 유지했다. 경기도에선 용인시가 31.74% 상승률을 기록해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했으며 과천시(30.60%)와 의왕시(19.26%)도 집값 상승률이 높았다. 용인시와 분당은 판교신도시의 후광효과로 강남권보다 높은 상승률을 기록했다. 입지적으로 판교와 가까워 판교 분양가와 분양시기 발표에 민감하게 반응했고 판교 대형분양 물량이 줄어들 것이라는 예측이 나오면서 대형평형이 큰 폭으로 올랐다. 질문2) 8.31대책후 강남권 재건축아파트 가격의 급등락현상이 나타났는데, 주된 이유는 무엇입니까? 답) ■재건축 단지 상반기 ‘강남불패’ 재연 지난해 말까지만해도 하향안정세를 보인 서울 강남권 아파트값은 올해들어 재건축 단지를 중심으로 가격이 급등해 ‘강남불패’ 신화를 다시 입증했다. 이 지역 재건축 아파트는 상반기 평균 23.17% 올라 5.84% 오른 일반 아파트 가격 상승률에 비해 상승폭이 4배를 육박하면서 강남권과 수도권 집값 상승을 견인했다. 이같은 재건축 단지의 상승세는 정부의 잇단 규제로 인해 소강상태에 접어들었다. 8.31 대책 발표후 한 달도 안돼 5000만∼1억원씩 호가가 빠지는 주요 강남 재건축 단지들이 속출하며 정부의 규제칼날이 제대로 먹히는 듯 했다. 그러나 이같은 재건축단지들의 하향안정세는 채 3개월을 가지 못했다. 재건축 아파트값은 서울시의회가 재건축 규제를 완화하겠다고 나서고, 일부 재건축 단지가 사업에 속도를 내면서 ‘언제 그랬냐’는듯 빠른 회복세를 보이고 있다. 특히 서울 송파구 잠실동 주공 5단지 34평형은 9억5000만원을 호가하는 등 강남권 일부 재건축단지는 8·31 대책 발표 직전보다 오히려 높게 가격이 형성됐다. 이에 정부는 “집값 안정때까지 절대로 강남 재건축 단지의 규제완화는 없다”며 ‘신호’를 줬지만 여전히 강남지역의 가격상승에 대한 기대심리는 꿈틀거리고 있다. 질문3) 올해는 특히, 전세가격도 많이 올랐는데요. 얼마나 올랐습니까? 전세값이 오르면 매매값도 뒤따라 오를지 몰라 불안해 하는 서민들이 많을텐데요? 답) [ 전세 ] 서울지역 전셋값 변동률은 4.63%로 2004년(-3.63%)과 비교하면 상승세로 반등한 것이다. 특히 신도시와 경기도는 각각 15.70%, 9.50%로 서울보다 2배 이상 올랐고 인천 0.09%, 지방광역시와 지방중소도시는 각각 0.91%와 3.76%다. 올해 초 마이너스로 출발한 서울 전셋값은 2~8월까지 평균 0.5% 오르는 선에 그쳤다. 그러나 8.31대책 이후 주택 구매수요가 전세로 전환되고 가을 이사철 수요까지 겹치면서 9월, 10월 상승폭이 커졌다. 서울에선 강남구(9.34%), 양천구(8.51%), 송파구(8.23%), 서초구(8.14%)등 주거여건과 학군이 좋은 곳을 중심으로 전셋값이 올랐다. 신도시에선 분당이 23.99%로 가장 크게 올랐다. 매매가가 크게 오르자 매매수요가 전세로 몰렸기 때문. 평촌 18.18%, 산본 9.52%, 일산 6.29%를 기록했다. 경기에선 용인시가 36.06%를 기록해 전국에서 최고상승률을 나타냈다. 2004년 입주물량이 많아 전셋값이 크게 하락했던 것이 회복됐고 그 동안 난개발로 외면 받았던 신봉동, 성복동 등이 판교신도시 개발로 새롭게 조명 받았기 때문이다. 질문4) 신도시, 기업도시, 행정도시등 각정 호재로 투자자의 관심이 높았던 토지시장도 많이 들썩거렸는데요. 어땠습니까? 답) 행정중심복합도시 건설 추진과 김포 및 양주 옥정신도시 확대 개발,기업 및 혁신도시 건설 등 굵직한 개발 재료도 땅값을 끌어올리는 데 결정적인 역할을 했다. 한마디로 대형 개발 호재와 ‘돈의 힘’으로 땅값이 올랐다는 표현이 적절할 듯 싶다. [지난해보다 높은 상승률] 한국토지공사에 따르면 2005년 10월말 현재 전국의 지가는 평균 4.14% 올라 지난해 3.86%보다 높은 상승률을 나타냈다. 주거용 부동산에 대한 규제가 강화되면 서 토지시장에 대한 투자자들의 관심이 높아졌고, 각종 개발 계획 따른 가격상승 기대감과 보상비 지급 등으로 지가는 2002년 이후 최대의 가격상승을 기록했다. 지역별로는 충남이 6.44% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울(5.44%), 대전(5.41%), 경기지역(5.05%)도 5% 이상 상승률을 나타냈다. 특히 지난해에 이어 올해도 수도권 및 충청권의 강세가 두드러졌다. 충남 연기군(20.47%)과 공주시(11.43%)는 행정중심복합도시 개발 기대감으로 가파른 상승세를 탔다. 서울의 경우 용산구(8.8%), 성동구(7.73%), 강서구(6.69%) 등 뉴타운 개발과 용산기지 이전,서울 숲 조성 등 개발 이슈가 있는 자치구에서 뚜렷한 오름세를 나타냈다. 수도권 역시 화성시(8.41%), 안성시(7.56%), 김포시(7.18%), 용인시(6.83%) 등 아파트 공급이 많거나 개발 호재가 있는 지역의 지가가 높은 상승률을 기록했다. 반면 전북(1.06%), 울산(1.44%), 부산(1.45%), 경북(1.58%) 등은 상대적으로 안정세를 보였다. 땅값 상승과 함께 토지 거래량도 지난해 같은 기간에 비해 13.5%(필지 기준)나 늘었다. 지역별로는 대구시가 56.9%로 가장 거래량 증가 폭이 컸다. 경북(43.38%), 강원(37.52%), 충북(32.2%)도 지난해 동기 대비 거래량이 크게 증가했다. 반면 신행정수도 이전 위헌 결정이 났던 충남은 올 들어 거래량이 급감했다. 무려 19.85%나 준 것. 시기별로는 연초부터 땅 값 상승 기대감으로 거래량이 증가 추세를 타면서 5월에는 29만 6000 필지로 최고치를 기록했다. [강북 뉴타운 일대 강세 두드러져] ‘8.31 부동산 대책’ 발표 이후에는 각종 세금 부담 증가 및 부동산 시장 침체에 대한 우려감으로 토지 거래량도 감소세로 돌아섰다. 올 10월 현재 토지 거래량은 20만 필지까지 떨어졌다. 그러나 땅값은 지난 10월 전국 땅값은 전월대비 0.29% 상승했다. 이는 8.31대책 직후인 9월 0.19%보다 0.1%포인트 높아진 것이다. ‘8.31 대책’도 토지시장 안정을 위한 약발이 오랫동안 먹혀들지 않은 셈이다. 실제로 행정도시, 뉴타운, 기업도시 후보지 등으로 토지보상을 앞두고 있는 충남 연기군이 10월 한달 동안 3.28% 올라 가장 많이 올랐다. 기업도시 후보지인 무주군(1.05%), 진주시(0.75%) 등지도 큰 폭으로 상승했다. 주목할 점은 서울지역(0.52%)에서 강북 뉴타운 개발지역이 일제히 올랐다는 사실이다. 성동구는 청계천 복원 효과로 왕십리 뉴타운지역의 땅값이 오르면서 전체 평균 0.93% 상승했다. 또 흑석동 뉴타운이 있는 동작구(0.9%), 한남 뉴타운 사업이 추진되고 있는 용산구(0.80%), 장위 뉴타운이 있는 성북구(0.74%) 등이 평균 상승률을 웃돌았다. 8.31 대책 후속 입법인 토지 이행강제금 부과 등 토지투기규제가 담긴 국토계획법, 개발부담금 재부과를 규정한 개발이익환수법, 부재지주 채권보상을 의무화한 토지보상법 등은 국회 입법이 끝난 상태다. 따라서 토지는 취득이나 보유에 있어 규제가 심해지고 세금 부담도 가중되고 있기 때문에 당분간 하향 안정세를 보일 것으로 보인다. 그러나 호재가 있는 일부 지역(파주, 천안, 행정도시 인근)이나 대토 수요가 있는 지역은 국지적으로 차별화 될 것으로 예상된다. 질문5)다음은 내년도 전망에 대해 알아보겠습니다. 2006년도 주택시장에 대한 전망이 전문가 마다 엇갈리고 있는데, 어떻게 보십니까? 답) ▲ 악재 많은 가운데 호재도 공존해 급, 등락가능성은 적어 2006년도 주택시장은 8.31 종합대책 입법시기 및 세법완화여부와 함께 금리변동, 경기회복 등 거시경제 환경에 의해 크게 좌우될 것으로 예상된다. 특히 8.31 대책의 원안(原案)대로 국회통과여부는 향후 아파트가격 등락과 하락기간에 절대적 관건이 될것이다. 2006년도에 실시될 8.31대책 중 부동산에 직접적으로 영향을 끼칠 구체적 내용을 살펴보면 종합부동산세의 세대별 과세 및 과세기준하향 조정, 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세 및 세율인상, 수도권택지 및 주택공급 확대, 공공택지 내 원가연동제, 분양권 전매제한강화 등 주택시장 안정대책과 개발부담금 부활, 종합부동산세 과세기준 강화 등 토지시장 안정대책으로 구분된다. 2006년도 아파트가격 하락요인 중 가장 중요한 변수는 세(稅) 부담증가와 추가 금리인상이라 할 수 있다. 왜냐하면 종합부동산세 강화 및 2주택자 이상 양도소득세 중과조치 등 각종 세제부담은 1가구 다주택자들이 보유한 여유물건을 처분함으로써 강남권 아파트값을 하락시킬 수 있기 때문이다. 또한 2주택 이상 담보대출 만기 연장 불허, 재건축과 재개발 조합원 분양권 주택 간주조치 등으로 매물은 증가하는 반면 매수세는 감소돼 아파트가격의 추가하락이 불가피해 보인다. 2005년도에 이어 계속해서 급등세를 타기는 어렵다는 말이다. 하지만 2006년도에는 경기회복을 앞두고 있는 데다 전세값이 오르고 430조가 넘는 풍부한 자금이 여전히 부동산 주변에 대기하고 있어서 상대적으로 급락할 가능성은 적어 보인다. ▲ 상반기까지 하락조정, 하반기이후엔 재상승 가능성 열려 그렇다면, 2006년도 강남권 아파트시장은 어떠한 모습으로 다가올까? 비록 입주물량이 늘어났다 할지라도 신규가 아닌 재건축이 대부분이어서 대폭적인 재건축 규제완화 조치가 따르지 않는 한, 강남권 아파트 값을 잡기엔 한계가 많다. 주거의 고급화 및 대형화추세, 소득양극화로 인해 강남권은 여전히 수요우위 시장이 지속되는데다 중장기적으론 아파트 공급이 구조적으로 부족한 실정이다. 또한 판교신도시, 송파신도시 역시 강남권 아파트시장을 안정시킬 수 있는 넉넉한 물량은 아닐뿐더러 강북권 광역개발계획도 강남권 수요를 분산시키기에는 상당한 기간이 필요하다. 또 2005년 이후 활황세를 보이고 있는 주식시장의 차익실현자금이 재건축, 중대형아파트, 주상복합으로 꾸준히 유입되고 있는 점도 강남권 아파트 가격을 끌어올리는 요인으로 작용한다. 특히 향후 강남권 재건축은 후(後)분양제 시행으로 2007년 이후에나 분양이 가능한데다 일반 택지마저 고갈돼 강남은 극심한 분양 가뭄에 시달릴 것으로 보인다. 저밀도 재건축이 마무리 짓는 2009년 이후엔 강남권내 중대형 아파트의 공급이 중단될 가능성이 높다. 이에 따라 강남지역 60평형 이상의 초대형 주택은 중장기적으로 수급불균형으로 희소가치가 높아지는 것도 강남권 아파트 값의 상승요인이 된다. 이상내용을 요약하면 2006년 강남권 아파트시장은 악재(惡材)와 호재(好材)가 교차하는 혼전양상으로 그 어느 때보다 불확실성이 높아졌다고 할 수 있다. 즉, 금리, 경제성장률, 미국등 선진국주택지수등 거시경제지표의 흐름에 따라 유기적변화가 예상된다. 결론적으로 2006년 상반기까지 강남권 아파트는 8.31대책여파에다 충분한 입주물량, 금리인상조치등 악재가 힘을 발하면서 하향안정세가 나타날 것으로 전망된다. 하지만 하반기 이후에는 공급물량 감소, 경기회복가시화및 소득증대, 전세값인상, 투자심리회복 등으로 강남권 아파트 가격은 다시 상승할 가능성이 충분히 열려있다고 예측된다. 다른 지역과 달리 강남권은 고소득층이 선호하는 고급주거시장으로 블루칩 성격을 지닌 데다 실수요자와 투기수요가 함께 움직이는 선도(leading)시장인 만큼 2006년도에도 핵심변수에 따라 빠른 변화가 예상된다. 질문6)앞서 살펴본대로 전세값 상승세가 내년에도 지속될수 있을까요? 답) 2006년도 전세시장은 어떠할 까. 아파트 전세가격은 자가(自家)수요의 전세전환, 조세부담의 임대료 전가, 짝수 해(年)를 앞둔 선(先)취매 및 재건축과 재개발 이주수요 증가 등 2005년도에 이어 상승세가 유지될 전망이다. 즉 아파트 가격하락을 기대한 잠재수요자들이 매입을 기피하고, 전세수요로 전환할 가능성이 크다. 또 일부 인기지역의 경우 주택가격 상승분이나 보유세 부담증가분을 임대료에 전가할 것으로 보인다. 따라서 서울 강남지역을 중심으로 분당, 과천, 용인, 평촌 등 범강남권 아파트 전세가격의 상승 가능성은 매우 높아 보인다. 질문7) 8.31 대책이 입법화 되면 내년초부터 세금회피 매물이 많이 나올것으로 예상하시는지요. 그렇다면 실수요자 입장에서 언제 내집마련을 하는게 좋을지? 답) 입법이 확정되면 한두 차례 하락현상이 더 나타날 전망이며 입법 확정 이후 실망 내지는 세금회피 매물이 나올 것이다. ◇비수기와 연말 급매물을 노려라=내년에는 보유세, 양도세 등 늘어난 세금부담을 피하려는 급매물이 쏟아질 가능성이 많다. 시기는 과세기준일인 6월1일 직전, 아파트값이 바닥에 다다른 연말쯤으로 점쳐진다. 김영진 사장은 “실수요자들은 원가연동제가 적용되는 공공택지 개발지구의 저렴한 아파트를 분양받거나, 내년 하반기 쏟아지는 급매물을 구입하거나, 거래 위축으로 늘어나는 저렴한 주택을 경매로 낙찰받는 것이 좋을 것”이라고 말했다. 전문가들은 유망지역으로 마곡, 발산, 상암지구 등 공공택지 개발지구를 공통으로 꼽았다. 서울 강남권에서는 재건축규제가 상대적으로 덜한 잠실지구, 강북에서는 뉴타운개발지역 등이 꼽혔다. 질문8)내년도에는 판교, 김포신도시등 수도권에서 분양물량이 대거 쏟아질 계획인데요. 청약통장 가입자들은 어떻게 하는 것이 바람직한 전략일까요? 답) 몇 번의 연기로 많은 이들의 애를 태웠던 판교신도시, 파주 운정신도시 및 김포신도시 등 2기 신도시 분양이 본격화되는 내년 분양 시장은 실수요자들의 청약 경쟁으로 후끈 달아오를 전망이다. 이밖에도 알짜 단지로 꼽히는 성남 도촌지구, 하남 풍산지구, 용인 성복·신봉동에 서게 될 분양 장은 과히 전쟁이라 불릴 만하다. 서울 강남·강동권과 인접한데다 쾌적한 주거 환경을 무기로 올 하반기 분양 시장의 다크호스로 떠오른 하남 풍산지구. 문화재 발굴로 분양이 지연됐던 풍산지구가 내년 첫 분양 타자로 나설 예정이다. 서울 강남권 마지막 노른자위 재건축 단지로 불리는 삼성동 영동차관1?2차 분양도 내년 1월에 이뤄질 예정이다. 지난 18일 7개월 간 끌어온 조합원 갈등을 극적으로 해결, 조합원 분양을 우선 마무리 지은 뒤 12~18평형 416가구가 일반분양된다. 강남권 재건축 단지 대부분이 후분양 대상으로 한동안 강남에서 대규모 새 아파트를 만나기 어렵게 된 가운데 분양에 나서 공급 갈증을 풀어줄 오아시스로 꼽힌다. 내년 3월에는 내 집 마련의 꿈을 가진 실수요자들이 행복한 고민에 빠지게 될 전망이다. 온 국민의 이목이 집중됐던 판교 신도시와 더불어 2기 신도시 중 하나인 김포신도시, 꼬마 판교로 불리는 성남 도촌지구, 판교의 최대 수혜지 용인 성복동에 무려 1만여 가구가 넘는 물량이 공급되기 때문이다. 다른 지역에 비해 선호도가 떨어지던 김포신도시는 지난 20일 발표된 강서구 ‘마곡 R&D 시티’와 가까워 마곡지구의 배후 단지로써 인기를 끌 것으로 보인다. 당초 올 연말 분양 예정이었던 파주 운정신도시도 분양이 연기됨에 따라 내년 분양 전쟁에 합류할 예정이다. 아직 구체적인 일정이 잡히지 않은 가운데 하반기 분양을 염두에 두고 있다. 행정중심복합도시의 선정으로 토지뿐 아니라 아파트 분양까지 관심 받고 있는 충청권 역시 풍부한 분양 물량을 내세우고 있다. 특히 천안과 아산시를 잇는 ‘디스플레이 클러스터’ 조성 등의 호재를 안고 있는 아산신도시는 내년 4월 1,102가구가 공급될 예정이다. 한편, 분양 시장의 호황과 더불어 대규모 택지지구 상업용지 낙찰도 대접전을 벌일 것으로 보인다. 지난 16일 마감된 시흥 능곡지구 상업용지의 경우 최고 21대 1의 경쟁률을 보인 가운데 내정가보다 158.9%나 비싼 금액에 낙찰됐을 정도로 상업용지의 인기가 뜨겁다. 이는 ‘8.31 대책’ 이후 갈 곳을 잃은 투자자금이 부동산 시장에서 벗어나지 못한 채 안정적인 수익형 부동산으로 몰리고 있기 때문이다. 이에 따라 대단지 주거단지를 배후에 둔 상업용지와 근린상가의 열기가 달아오를 예정이다. 하지만 올 들어 두 번이나 단행됐던 금리 인상이 내년에도 이어질 경우 대출금 부담에 따른 수익성 악화와 금융권으로의 뭉칫돈 유입이 불가피하다. 또 이미 과잉공급 양상을 보이고 있는 테마상가, 복합상가 등의 대규모 쇼핑몰은 투자성이 크게 떨어질 것으로 보인다. 즉, 안정된 수익을 얻을 수 있는 택지지구 내 근린상가는 꾸준한 인기를 유지하겠지만 그 외 상가의 경우 내년에도 밝은 전망을 기대하기 어렵다. 질문9) 내년도 토지시장에 대한 전망은? 답) 2006년 토지시장은 대체적으로 안정세를 보일 전망이다. 투기 억제책 강도가 재건축 아파트 못지않아 투자 수요가 당분간 살아나긴 힘들 것으로 보이기 때문이다. 8·31부동산 대책 중 토지부분은 2006년부터 본격 시행된다. 규제는 대부분 외지인의 투기 수요 억제에 맞춰져 있다. 정부는 취득·보유·양도 등 모든 분야에 걸쳐 옥죄기에 나설 태세인데, ‘실수요 아니면 땅을 사지 말라’는 뜻이 담겨 있다. 그동안 외지인이 몰려 들썩였던 곳은 매물을 받쳐줄 매수세가 없어 값 하락폭이 심해질 수 있다. 다만 개발 재료가 있는 곳은 선별적으로 강세를 유지할 것으로 보인다. 2006년 토지시장은 여느 때보다 심한 양극화 현상이 나타날 전망이다. [토지시장도 양극화 불가피] 정부는 2005년 11월 11일부터 토지거래 허가구역 땅 전매를 최장 5년간 제한하는 내용의‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’시행령 개정안 시행에 들어갔다. 허가구역 내에서 거주용 주택(완공된 전원주택지 포함)을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간(종전은 6개월)전매할 수 없다. 이처럼 토지시장에는 악재가 많다. 각종 규제가 본격 시행되기 때문에 투자의 여지가 많이 없어지는 것이다.토지보상비의 채권지급이나 농지전용부담금제 등이 본격적으로 시행된다. 외지인이 땅을 살 때 거주기간을 1년으로 늘리는 방안도 시행된다. 개발부담금제나 기반시설부담금제는 토지시장에 큰 악재다. 이 두 제도가 시행되면 개발사업 위축은 물론 분양가 인상 등 부작용도 클 것으로 보인다. 땅값도 수요가 줄어 값을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 채산성이 맞지 않아 개발사업을 포기하는 곳도 생겨날 수 있어서다. 비사업용토지(나대지,잡종지,도시지역 임야)에 대한 보유세(종합부동산세)가 무거워진다. 정부는 이 토지에 대해선 기준금액을 공지시가 6억원초과에서 3억원초과로 낮추고 인(人)별과세에서 세대별 합산으로 과세방법도 바꿀 방침이다. 과표 적용률도 2006년 20%포인트 상향조정(2005년은 50%)해 70%로 올릴 예정이다. 비사업용 토지는 생산활동에 직접 사용하지 않고 있고 재산증식 목적으로 보유하는 경우가 많은데 투기수단으로 이용하는 것을 차단하겠다는 의지로 풀이된다. 투자자들이 겁을 내고 있는 것은 양도세 중과다. 세금을 내고 나면 남는 게 없기 때문이다. 2006년부터는 비사업용 나대지, 잡종지, 그리고 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 양도세가 실거래가로 부과된다. 2005년까지는 토지 투기지역에만 양도세가 실거래가로 부과된다. 더욱이 2007년부터는 외지인 소유의 농지와 임야 등에 대해선 양도세율이 1가구 3주택처럼 60%(2006년까지는 9∼36%)가 적용된다. 장기보유 특별공제(10∼30%)도 배제된다. 이 조치로 양도세 중과를 피하기 위해 농지나 임야 소재지로 주소를 몰래 옮겨놓은 위장전입도 극성을 부릴 것으로 보인다. 현지인일 경우 양도세율은 종전 규정을 적용받기 때문이다. [땅값 상승률 물가상승률 밑돌 듯] 주택공사 산하 주택도시연구원은 2006년 땅값 상승률이 1∼2% 상승(2005년은 4% 추정)에 머물 것으로 예상했다. 토지시장에 대한 규제가 강화되면서 거래 위축과 함께 가격도 안정권에 접어들 것이라는 분석이다. 건설산업연구원도 2006년 땅값 상승률이 1%에 머물 것으로 전망했다. 이는 연간 소비자 물가 상승률(대개 3∼4%)에도 못미치는 것이다. 물가상승률을 감안하면 땅값이 오르는 게 없다는 것이나 다름없다. 8·31대책이후 토지시장은 거품이 빠지고 있다. 그동안 외지인 수요가 몰렸던 지역에선 대책 후 땅값이 석 달 만에 적게는 10%, 많게는 50%나 떨어진 곳도 있다. 세금중과나 전매제한 이전에 땅을 급히 팔려는 매물이다. 최근 대출금리가 급등하고 있는 점도 매물 증가의 또 다른 이유다. 심지어 그동안 규제의 무풍지대였던 강원도,수도권 외곽 땅 시장도 매입 수요가 크게 줄어 찬바람이 불 것으로 보인다. 다만 투자수요나 실수요가 뒷받침되고 있는 개발지역은 2006년에도 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 토지 투자는 재료가 확실한 곳으로 한정해야 한다. 사실상 전국토에 개발 재료가 있다고 해도 과언이 아니다. 하지만 실제 개발 가능성이 있는 지,장기 구상에 불과한 지 등 재료에 대한 검토부터 제대로 해야 한다. 투자에 실패한 투자자들의 대부분이 개발재료를 과대평가하는 경우에서 비롯되는 경우가 많다는 점에 유의할 필요가 있다. 이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr