건설교통부가 28일 주택법 시행령 등을 입법예고함에 따라 8.31 부동산종합대책의 후속 입법과 이에 따른 제도 개편 작업이 사실상 마무리됐다.


이번 개정안은 공공택지 내 중대형 아파트에 적용키로 한 채권입찰제의 상한액과 전.월세 임대주택의 입주 자격,분양권 전매 제한 강화 방안 등을 담고 있다.


이들 개정안이 확정되면 내년 2월24일부터 8.31대책에 따른 주택공급제도의 핵심 개편안이 본격 시행돼 주택시장에 상당한 영향을 미칠 전망이다.


특히 내년 8월 분양될 판교신도시 중대형 아파트의 경우 분양가가 평당 1200만~1300만원에서 결정되더라도 채권매입액을 더한 당첨자의 실부담액은 평당 1500만~1600만원에 이를 것으로 보여 부담이 만만치 않을 전망이다.




◆채권액 얼마나 되나


공공택지 내 전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트에 적용되는 주택채권입찰제는 아파트에 당첨됐다가 입주 후 되팔아 생기는 시세차익을 정부가 환수하기 위한 장치다.


1983년 도입됐다 1999년 폐지됐던 제도가 이번에 다시 부활되는 것이다.


채권상한액은 과거에는 분양가를 합쳐 주변 시세의 70% 선이었지만 이번에는 90%로 높아졌다.


채권은 20년 만기에 제로금리(0%)의 2종 국민주택채권으로 결정될 예정이어서 채권 할인율(손실률)은 35% 선이 될 것으로 예상된다.


이를 판교에 적용할 경우 내년 8월 분양될 45평형 아파트의 분양가가 6억원이고 인근 분당의 같은 평형이 8억원이라면 채권 매입 실부담액은 1억2000만원이 된다.


분당 아파트값의 90%인 7억2000만원에서 판교 분양가 6억원을 뺀 금액이다.


판교 평당 분양가는 1333만원이라고 해도 실제 부담액은 1600만원으로 늘어나게 된다는 얘기다.


하지만 이 아파트를 분양받으려는 청약자는 1억2000만원을 채권 할인율 35%로 나눈 3억4000만원을 채권 매입 상한액으로 써내야 한다.


채권은 전자등록제 시행으로 매입과 동시에 매각이 가능하기 때문에 실제 현금은 1억2000만원만 있으면 된다.


결국 소비자가 실제로 부담하는 분양금액은 분양가 6억원을 합쳐 7억2000만원이 되는 셈이다.


같은 방식으로 분양가가 4억원이면 채권부담액은 5000만원,분양가 5억원이면 8500만원 선이 된다.


채권매입액(할인율 적용 전)이 1억원이 넘는 경우 초과분은 계약 전과 잔금 납부 전 등 두 번에 걸쳐 분할 매입할 수 있다.


따라서 분양가 6억원짜리 아파트 당첨자는 계약 전에 계약금 6000만원(분양가의 10%)과 채권 1차 매입액 7750만원 등 최소한 1억3750만원을 준비해야 한다.



◆주상복합도 전매 일부 제한


공공택지 내 일반 아파트 외에 공영개발지구에서 공공기관이 짓는 주상복합 아파트도 분양권 전매가 금지된다.


금지 기간은 수도권 과밀억제.성장관리권역은 계약 후 5년,기타 지역은 3년이다.


이에 따라 판교에 건립될 1266가구와 송파신도시 3500가구 등 공영개발지구 내 주상복합 아파트는 분양권 전매가 금지될 가능성이 크다.


공공택지 내 일반 아파트의 경우 △전용 25.7평 이하는 수도권 과밀억제.성장관리권역은 계약 후 10년,기타 지역은 5년 △전용 25.7평 초과는 수도권 과밀.성장권역은 5년,기타 지역은 3년간 각각 분양권 전매가 금지된다.


이는 내년 2월24일 이후 입주자 모집공고 승인신청분부터 적용된다.


불법 전매행위를 신고한 사람에게는 50만원의 신고포상금도 지급된다.



◆전.월세 임대주택 입주자격은


판교나 송파신도시에서 선보일 전.월세 임대주택의 경우 청약통장(예.부금,저축) 1순위자인 무주택 세대주에게 우선 입주 자격이 주어진다.


그러나 이들의 신청이 공급 물량에 비해 적으면 무주택 세대주에게 기회가 넘어간다.


계약기간은 2년을 기본으로 연장이 가능하고 임대료는 주변 시세 수준에서 결정될 예정이다.


전.월세 임대주택은 판교신도시의 경우 중대형 임대주택(2085가구)의 30% 선,송파신도시에서는 4000가구가 각각 공급될 예정이다.


특히 일반 임대주택과 달리 분양 전환하더라도 세입자(임차인)에게 우선 매입권이 주어지지 않으며 일반에 매각할 때는 전용 25.7평 초과분의 경우 일반 아파트처럼 채권입찰제가 적용된다.


강황식 기자 hiskang@hankyung.com