올해부터 재건축·재개발아파트 입주권도 주택 수에 포함됨에 따라 입주권 보유자 및 투자자들의 머릿속이 한결 복잡해졌다.


일반 주택과 재건축 입주권을 동시에 갖고 있을 경우 종전과 달리 2주택 보유자가 돼 양도세가 중과되기 때문이다.


다만 재정경제부가 실수요 목적으로 입주권을 매입할 경우 양도세를 내지 않아도 되는 예외규정을 마련함에 따라 당초 예상했던 것보다 입주권 거래에 다소 숨통이 트일 것으로 예상된다.


이에 따라 그동안 1가구 2주택 이상 양도세 중과를 우려해 재개발·재건축 입주권 구입을 망설여왔던 1주택 소유자들은 앞으로 적극적인 매입전략을 구사할 만하다.


입주권을 매도할 때와 매입할 때로 나눠 1가구 2주택 여부 및 양도세 중과 내용을 정리한다.




◆입주권을 매도할 때


지난 2일 재정경제부가 발표한 소득세법 시행령·시행규칙은 입주권도 주택으로 간주하겠다는 것이 골자다.


지난해까지 입주권은 보유 주택 수를 계산할 때 감안하지 않았다.


아파트가 입주권으로 바뀌는 시점은 재개발·재건축 관리처분계획 인가가 날 때다.


따라서 작년 말까지는 관리처분계획을 통과한 재건축·재개발 입주권과 일반 아파트를 동시에 갖고 있는 사람이 입주권을 팔 경우 양도세는 보유기간에 따라 9~50%로 일반 과세됐다.


일반 주택을 팔 때도 입주권이 주택 수에 포함되지 않기 때문에 1가구 1주택 비과세 혜택(서울·과천·5대 신도시는 3년 보유하고 2년 거주 그 외 지역은 3년 보유 전제)까지 받을 수 있었다.


하지만 이번 조치로 입주권 역시 예외적인 경우를 제외하고는 주택 수에 넣어 양도세를 중과받게 됐다.


만약 관리처분 인가를 받지 못했다면 입주권이 아닌 일반 아파트 상태여서 기존과 같이 양도세 중과 규정이 그대로 적용되는 것은 물론이다.


고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "일단 주택 보유세 부담이 만만치 않은 만큼 입주권을 가진 다주택자는 어떻게든 한 채를 매각한다는 생각을 염두에 두고 있는 게 좋다"면서 "특히 매도 순서를 정할 때는 양도세를 먼저 따져야 한다"고 조언했다.



◆입주권을 구입할 때


현재 1주택자로서 재개발·재건축 입주권을 실제 거주 목적으로 구입한 경우 종전 보유주택을 매도할 때는 양도세 비과세 요건을 적용받을 수 있다.


이에 따라 1주택자들은 양도세를 피할 수 있는 입주권 매입전략을 구사하면 좋은 결과를 얻을 수 있다.


우선 1주택자의 경우 입주권을 매입한 후 1년 이내,또는 입주권 아파트가 준공된 이후 1년 이내에 종전 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.


물론 종전 주택은 양도세 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다.


준공 이후 종전 주택을 팔 때는 세대원 전원이 새 아파트에 실제 입주한 후 1년 이상 거주했다는 사실을 입증해야 한다.


그러나 이 경우엔 종전 주택 처분시점(1년 이내)과 새 주택 거주요건(1년 이상) 기준이 상호 모순되는 문제가 생긴다.


이에 대해 재경부 관계자는 "종전 주택을 팔 때 일단 (1년 이상 거주하겠다는) 확약서 등을 제출토록 한 뒤 사후 검증할 예정"이라고 설명했다.


현재 관리처분계획인가를 받은 재건축단지는 잠실 주공 1~4단지를 비롯해 잠실시영,삼성동 영동 AID차관,도곡 렉슬,도곡주공 2차,잠원동 한신 5.6차 등이 대표적이다.


수도권에서는 수원천천주공,권선주공 2차,철산주공2ㆍ3단지 등이 최근 관리처분인가를 마쳤다.


관리처분인가를 마친 재개발사업으로는 종로구 숭인5구역이 있다.


성북구 종암4구역은 올 6~7월께 관리처분계획이 예정돼 있다.


하지만 재건축의 경우 '조합원 전매금지'가 적용되고 있으므로 구입하려는 입주권이 한 차례 전매가 가능한 것인지 살펴봐야 한다.


이정선·조재길 기자 sunee@hankyung.com