정부가 31일 조정한 단독주택의 공시가격은 집을 사거나 팔 때,그리고 갖고 있을 때 모두 적용되는 과세표준일까. 정답은 '아니다'이다. 주택 공시가격은 보유세(재산세와 종합부동산세)를 계산할 때는 과표가 되지만 취득·등록세 등 거래세의 과표로는 사용되지 않는다. 지난해 발표된 '8·31대책'에 따라 올해부터 거래세는 공시가격이 아닌 실거래가를 기준으로 적용되기 때문이다. 공시가격은 또 양도단계에선 경우에 따라 적용되기도 하고 적용되지 않기도 한다. 이처럼 헷갈리기 쉬운 주택 관련 세금을 살펴본다. ◆주택 매입, 공시가격 관련없어 집을 살 때 내는 세금이 거래세다. 취득세와 등록세,그리고 여기에 더해지는 부가세(농특세와 교육세)를 합한 것이다. 정부는 지난해 말 부동산중개업법을 고쳐 올해부터 전국 모든 지역에서 주택을 살 때 반드시 실거래가로 신고토록 했다. 여기에 맞춰 거래세도 실거래가를 기준으로 매긴다. 거래세는 개인 간 주택거래 때는 2.85%(부가세 포함)며,아파트를 분양받을 때 등 법인과 개인 간 거래 때는 4.6%(부가세 포함)가 적용된다. 실거래가 기준 납부의무를 위반할 경우 매수인과 매도인 및 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과되고,중개업자는 면허가 취소될 수도 있다. ◆재산·종부세 공시가격 기준 집을 갖고 있음으로써 내야 하는 세금이 보유세다. 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 공시가격 6억원 이하 주택에 매겨지는 보유세가 재산세이며,6억원 초과 주택은 재산세 외에 6억원 초과분에 대한 종부세가 부과된다. 재산세와 종부세는 모두 '공시가격(과표)×과표적용률×세율'에 따라 계산된다. 이 중 과표적용률은 공시가격에 따라 달라진다. 6억원 이하 서민주택은 올해와 내년엔 50%이며 2008년부터 매년 5%포인트씩 높아진다. 반면 종부세 대상주택은 올해 70%가 적용되고 내년부터 매년 10%포인트씩 높아져 2009년이면 과표적용률이 100%가 된다. 6억원이 넘는 주택의 경우 종부세 부담이 계속 늘어나는 이유가 여기에 있다. ◆양도세 내년부터 실가 과세 올해까지 양도세는 지역과 주택 보유수량에 따라 다르게 부과된다. 서울 강남이나 경기도 분당 등의 투기지역 또는 1가구 2주택 이상 보유한 사람 등에게는 실거래가를 기준으로 양도세가 매겨진다. 반면 비투기지역의 1가구 1주택 보유자 등은 올해까지는 공시가격으로 양도세를 납부해도 된다. 하지만 내년부터는 모든 주택의 양도세가 실거래가로 부과된다. 박준동 기자 jdpower@hankyung.com