앵커) 올해 들어서 재개발과 뉴타운에 대한 분위기가 반전되고 있고 부동산 투자자문업체에 상담도 증가하고 있다고 하는데 지난해말과는 사뭇 다른 분위기인 것 같습니다. 오늘은 유망 재개발 지역에 대해 알아보는 시간 가져보겠습니다. 도움말 주실 유엔알 컨설팅 박상언 대표 나오셨습니다 질문1) 요즘,재개발과 뉴타운에 대한 문의가 많이 들어오고 있다고 하는데 현장에서 보시기에 어떻습니까? 답변2) 지난해 하반기경 입주권도 주택으로 간주하겠다는 정부정책영향으로 재개발과 뉴타운에 대한 상담이 많이 줄어들었습니다. 하지만 올해 들어 정부, 여당.야당 서울시 할 것 없이 강북개발과 연계한 재개발과 뉴타운 활성화 방안을 경쟁적으로 내놓고 있어 투자자들,특히 실수요자들의 문의가 증가하고 있습니다. 지난해 도심재정비 촉진 특별법이 국회 본회의를 통과해 올해 7월부터 시행되게 되는데 서울 뉴타운 사업지구에서는 주거·상업지역 용적률이 최고 500%~1500%까지 완화돼 40∼60층짜리 초고층 빌딩이 뉴타운 지구내 들어설 전망입니다. 서울 강북 등 구도심지 낙후지역 재개발 사업에 공공뿐 아니라 민간에도 용적 률 추가 허용 등 인센티브가 주어질 전망입니다. 특히 여야는 정부의 8ㆍ31 부동산종합대책 후속 법안의 하나인 도시구조개선특별법 제정과 관련해 당초 도심지 재개발사업시 공공부문에 한정했던 소형의무비율 완화, 용적률 추가 허용, 층고제한 완화 등 인센티브를 조합 등 민간 사업자에게도 부여하기로 했기 때문에 주목을 끌 전망입니다. 질문2) 실제로 올해 들어 재개발 지분가격도 상승세를 타고 있다고 하던데 어떤 지역이 관심을 받고 있습니까? 답변2) 서울 일부지역에서는‘재개발 투자과열’이라고 할 정도로 관심이 증가하고 있습니다. 재건축 아파트에 대한 강력한 규제가 잇따르면서 상대적으로 규제가 덜한 재개발 시장으로 투자가 이어지고 있기 때문으로 분석됩니다. 지난 1월 서울 재개발 시장 동향만 보더라도 일부 지역의 경우 급매물이 소화되며 지분 시세가 소폭 올랐는데 8·31대책이 입법화로 재건축 시장규제 덕뿐만 아니라 뉴타운 개발 등으로 사업 전망이 밝아졌기 때문입니다. 또한 서울시가 일부지역에 대해 정비구역으로 지정하는 등 사업이 진척을 보이고 있는 것도 한 몫하고 있습니다. 위치와 지분크기에 따라 가격이 다르긴 하지만 지역별로 보면 우선 동작구 노량진1구역은 지하철 9호선 공사와 2007년 완공 예 정인 노량진 민자역사 개발 등으로 매수세가 부쩍 늘어났는데 주택 10평대가 지난 한 달간 평당 50만원 올라 1800 만~2200만원대 호가를 보이고 있습니다. 성북구 미아 6구역 10평대 연립주택도 평당 1100만~1700만원, 20평대는 700만~11000만원선으로 거래가 종종 이뤄지고 있습니다. 지난해 12월 19일 정비구역 지정을 받은 마포구 아현3구역 같은 경우는 20평대 지분이 평당 1200만~1500만원으로 최근 평당 50만원 상승했습니다. 질문3) 무작정 아무 지역이나 무턱대도 투자해서는 안될 것 같은데 시청자들이 특별히 주목 해야 할 지역이 있다면 어디입니까? 답변3) 뉴타운과 균형발전촉진지구에 인접한 ▲마포구 상수동 ▲강북구 미아동 ▲동대문구 용두동 일대 재개발구역에 관심을 가져볼 만합니다. 이 세곳은 뉴타운과 균형발전촉진지구에 접한 재개발구역이 재개발 시장에서 관심을 끌고 있습니다. 우선 재개발 사업 1단계 구역으로 지정된 마포구 상수1, 2구역의 경우 아현 뉴타운은 물론 합정 역세권에 상업·업무 기능 등이 유치되는 합정균형발전촉진지구와 가까워 주목받고 있습니다. 한강 조망권이기도 한 상수 1, 2구역에는 약 1000가구의 아파트 단지가 들어설 예정으로 지난해 삼성물산이 시공사로 선정됐습니다. 8.31대책 이후 거래가 줄면서 10평 미만 지분 가격은 현재 평당 2500~3200만원선에 형성돼 있습니다. 강변북로와 서강대교 등을 통해 서울 중심권으로 진입이 쉽고 6호선 상수역과 광흥창역이 걸어서 15분 거리입니다. 미아삼거리역 주변에 상업·업무·문화시설을 유치할 예정인 미아균촉지구와 인접한 미아10-1구역도 관심을 가져야 합니다. 시범뉴타운 중에서도 사업 진행속도가 가장 빠른 길음뉴타운과 가깝고 최근 미아뉴타운의 추가 편입이 예상되면서 관심이 증가되고 있습니다. 10평미만 지분 가격은 평당 1000만~1500만원 선으로 4호선 미아삼거리역과 가까운 역세권이며 영훈초동, 영훈중, 영훈고, 창문여고 등 강북권에서 학군이 우수한 편입니다. 가까운 거리에 신세계백화점, 현대백화점 등 대형 편의시설도 풍부합니다. 전농·답십리뉴타운, 청량리균촉지구와 가까운 용두1구역도 수혜가 예상되는 데 지난해 12월말 사업승인을 받고 개발에 탄력을 받고 있는 용두1구역은 최근 매수문의가 늘면서 거래 시장이 활기를 띠고 있는데 현재 10평 미만 지분 가격이 평당 2000만원 정도 수준입니다. 사업이 완료되면 약 1000여 가구의 대단지가 들어설 예정이며 1호선 제기역동역과 2호선 용두역이 걸어서 10분 정도 걸리는 역세권에 있습니다. 정릉천, 청계천을 이용하기 좋고 내부간선도로를 통해 시내 중심으로 이동하기가 쉽습니다. 마지막으로 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리 뉴타운, 노량진민사역사개발과 재개발이 한창 진행중인 노량진뉴타운, 한강조망과 용산개발의 한복판에 있는 한남 뉴타운을 주목해야 합니다. 질문4) 올해 뉴타운지역내 일반분양을 통해서 내집마련할려는 분들도 있는 것 같은데 어디를 주목해야 할까요? 답변4) 우선, 올해 하반기 분양되는 뉴타운 중 최대물량이라 할 수 있는 은평구 진관내동 일대 은평 뉴타운 1지구에서 SH공사가 총 4,300여가구의 아파트를 분양 또는 임대할 예정으로 주목해야 하겠습니다. 하반기 분양을 시작할 예정인 은평뉴타운과 함께 올해 재개발 구역 일반 분양 물량 가운데 가장 큰 관심을 받고 있는 황학동 재개발 구역의 롯데캐슬이 상반기경 분양에 나섭니다. 전체 1870가구 가운데 23~45평형 491가구가 일반에 분양될 예정입니다. 특히 청계천 복원의 직접적인 수혜단지로 부지면적은 1만4000여평으로 크지 않지만 도심 아파트로는 기대하기 어려운 '청계천 조망권'을 확보하고 있으며 왕십리 뉴타운과 인접해 있는 등 주변 지역의 개발 호재가 풍부한 것이 최대 장점으로 꼽히고 있습니다. 질문5) 서울지역뿐만 아니라 지방의 재개발시장도 활기를 보이고 있는 것 같은데 어떻습니까? 답변5) 무엇보다도 지방권 아파트의 분양가가 크게 오른 것도 재개발을 활성화시키는 요인으로 작용하고 있고 부산 대전 천안 등 지방권 도시의 도심권에 살고 있는 주민들이 재개발 추진에 적극 나서고 있는 것도 지방 재개발 사업이 탄력을 받고 있는 이유입니다. 지방권에서 재개발 사업이 활기를 보이고 있는 곳으로는 부산 대전 천안 등을 꼽을 수 있고 수도권에서는 인천지역이 주목받고 있습니다. 부산지역 주택재개발구역 중 최대 관심 지역인 남구 대연2구역은 오는 23일 시공사 선정 총회를 앞두고 대형 건설사들의 물밑 수주 경쟁이 격화되고 있고 부지면적 총 7만7000여평에 3900여가구를 건립할 연제구 거제2동 거제2구역도 이달 중 조합설립 총회를 열어 시공사를 선정할 계획입니다. 또한 동래구 온천2구역도 3300여가구가 들어설 예정으로 연말까지 정비구역 지정,조합설립 인가 등을 위해 준비를 서두르고 있습니다. 대전지역의 경우 충남 연기·공주지구로 행정도시가 이전해 온다는 기대감으로 중구 등 옛 도심권을 중심으로 재개발 사업이 활발히 진행되고 있는데 현재 재개발 사업이 추진되고 있는 곳만 10개 지역이 넘습니다. 이 가운데 중구 대흥동 대흥 1구역은 현재 GS건설을 시공사로 선정한 상태로 모두 1100여가구가 들어설 예정이고 충남 천안도 지역 내 첫 재개발 사업지구인 문화·원성지구(1522가구)가 시공사 선정을 준비 중입니다. 또한 인천지역의 경우도 부평동 부평5구역과 산곡동 산곡1구역의 재개발 사업 추진속도가 빠른 편입니다. 김성진기자 kimsj@wowtv.co.kr