[서울지역 재건축] 고덕주공外 '올스톱'‥한강변 중층 리모델링도 어려워

서울시가 재건축 사업에서 핵심이 되는 용적률과 층수를 잇따라 제한함에 따라 재건축을 포기하는 아파트 단지들이 속출하고 있다.


층수 제한이 없는 3종 일반주거지역은 용적률이 210%밖에 허용되지 않고 2종 일반주거지역 역시 평균 층수가 16층으로 제한됨으로써 사업성이 떨어졌기 때문이다.


한강변 6층 이상 중층 단지들이 대거 포진하고 있는 고밀도 아파트지구 역시 용적률 등의 제한으로 사업을 추진할 엄두를 못 내고 있다.




◆고밀도 지구 잇단 사업 포기


아파트지구 가운데 잠실 주공 등 저밀도 단지들은 이미 대부분 재건축 절차가 끝나 입주를 기다리고 있다.


반면 압구정·여의도·서빙고(동부이촌동) 등 중층 단지들이 속한 고밀도 지구는 용적률 때문에 지난해부터 사업 추진이 사실상 멈춘 상태다.


이 지구의 기존 용적률은 200% 내외인데 허용된 재건축 용적률이 230%(기부채납시 최대 250%)에 불과해 사업성이 없기 때문이다.


이에 따라 일부 단지들은 지난해부터 가구수와 평형이 늘어나지 않는 '1 대 1 재건축'으로 선회하는 움직임을 보였지만 소형평형 의무비율 등의 규제로 가시화되지 않고 있다.


리모델링도 대안으로 거론되고 있으나 층수를 높일 수 없어 대부분의 고밀도 단지들이 매력을 느끼지 못하고 있다.


상황이 이렇게 되자 최근 잠원 등지에서는 '아예 사업을 접자'는 소리까지 나오고 있다.



◆2종 주거지역 '층수 제한'에 발 묶여


2종 주거지역 재건축 단지들은 7∼12층으로 제한됐던 최고 층수가 '평균 16층'으로 완화돼 사업성이 전보다 높아지기는 했지만 용적률이 190%로 묶여 있는 상태여서 실제로는 사업 추진이 어려운 상태다.


이 지역에 속한 재건축 조합들은 용적률을 늘리지 않아도 높게 지으면 건폐율이 줄어 녹지 공간 등을 늘릴 수 있는 점을 의식,'평균 20층'을 서울시에 요구했으나 받아들여지지 않았다.


기존 용적률이 60∼90%대인 고덕 주공·개포 주공·둔춘 주공·가락 시영 등은 산술적으로는 용적률 190%로도 재건축하려 들면 할 수는 있다.


하지만 현재 아파트 시세가 너무 비싸 사업성을 맞추기가 어려워 용적률이 59~77%로 가장 낮은 고덕 주공만 재건축이 가능한 상태다.


전문가들은 2종 주거지역 단지들이 현재 상태에서 사업성을 가지려면 용적률을 더 받든가 아니면 시세가 떨어져야 한다고 분석하고 있다.



◆3종 주거지역은 '용적률 부족'


3종 일반주거지역은 고밀도 지구와 마찬가지로 용적률이 재건축 추진의 최대 걸림돌이다.


지난해 말 허용 용적률이 210%에서 230%로 높아질 것이라는 기대가 확산되면서 시세가 크게 요동 치기도 했지만 최근 용적률이 210%로 최종 결정돼 기대는 실망감으로 바뀐 상태다.


대표 단지인 은마아파트만 해도 기존 용적률이 190% 선이어서 210% 용적률로는 재건축 추진이 사실상 힘든 상황이다.


상업 지역으로의 용도 변경이나 리모델링 추진 등의 이야기가 나오는 것도 이 때문이다.


그러나 이 아파트는 아직 안전 진단도 통과하지 못한 상태여서 당정이 이달 말 제시할 재건축 종합대책에서 재건축 허용 연한이 연장될 경우 장기간 재건축이 힘들 것이라는 게 전문가들의 지적이다.


서욱진 기자 venture@hankyung.com