주택담보 대출환경이 급변하고 있다.


지난달 30일 발표한 정부의 8·31 후속조치(3·30 대책)에 따라 월급쟁이가 6억원 이상 아파트를 구입하기가 어려워진다.


이처럼 급변하는 부동산 환경에 맞춰 내집마련을 위한 대출 전략도 다시 한번 검토해야 한다는 게 전문가들의 분석이다.




◆6억원짜리 아파트,대출은 5000만원만 가능


정부는 투기지역 6억원 초과 고가 아파트를 구입할 때 담보비율(LTV) 40%(은행·보험),60%(저축은행) 한도에서 가능했던 금융권 대출을 5일부터 LTV 한도와 함께 총소득에서 주택담보대출 원리금 상환액과 기타부채 이자상환액을 나눈 총부채상한비율(DTI) 40% 이내로 요건을 강화했기 때문이다.


이에 따라 연소득 5000만원이고 연간 원리금 상환액이 2000만원,월 상환액이 167만원인 봉급생활자가 투기지역 내 6억원짜리 주택 구입시 받을 수 있는 3년 만기 담보대출액은 종전 2억4000만원에서 5000만원으로 줄어든다.


이번 조치로 순수한 봉급 생활자가 서울 강남지역의 6억원이 넘는 아파트를 은행 대출을 받아 구입할 수 있는 가능성은 거의 원천봉쇄되는 것이나 다름없다.


게다가 앞으로 한국은행이 추가적인 금리인상을 단행할 경우 채무상환부담이 더 늘어날 것이기 때문에 봉급생활자의 대출여건은 한층 팍팍해질 수밖에 없는 실정이다.


◆서민들의 내집마련


이번 규제대상은 6억원 이상 고가 아파트에 한정되기 때문에 일반 서민들의 내집마련 대출에는 기존과 큰 변화는 없을 전망이다.


현재 소형 주택이 있지만 강북이나 수도권 중형 평수로 넓혀가려는 사람은 주택금융공사의 모기지론에 관심을 기울여야 한다.


공사 모기지론을 이용하면 집값의 70%까지 대출이 가능하다.


또 6억원 이하의 아파트라면 여전히 집값의 절반 정도는 은행 담보대출을 활용, 내집을 마련할 수 있다.


6억원 이상의 아파트라도 소득이 많거나 다른 부채가 적으면 그만큼 대출한도가 높아진다.


똑같은 조건의 대출이라도 연소득이 3000만원인 사람과 1억원인 사람과의 차이는 현재 5000만원에 불과하지만 오는 5일부터는 2억9000만원이나 된다.


단기보다 10년 이상 장기 대출이 훨씬 유리하다.


3년과 15년 만기 대출을 비교하면 같은 조건에서 최고 3억1000만원까지 난다.


◆금리는 깎아라


일단 대출을 받기로 결정했다면 대출금리를 깎아 금리부담을 줄여야 한다.


은행들은 다양한 금리우대 항목을 제시하고 최고 0.5%포인트의 금리를 할인해 주고 있다.


금리부담을 줄이기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 대출은행에서 급여통장을 만드는 일이다.


외환은행은 급여통장을 보유하고 있는 고객들이 주택담보대출을 받을 때 0.4%포인트의 금리를 깎아준다.


국민·신한은 0.2%포인트,우리·하나는 0.1%포인트를 우대해 준다.


아파트 관리비 전화요금 등 각종 공과금 납부도 자동이체 등록을 하면 금리부담을 줄일 수 있다.


신한은행의 경우 아파트 관리비 이체,공과금 이체(전기·전화요금),지로 자동이체(가스요금),기일이체(적립식부금·대출이자)를 등록한 고객에게 각각 0.1%포인트 금리를 깎아주고 있다.


모두 합치면 최고 0.4%포인트를 줄일 수 있다.


국민 우리 하나 외환은행 등도 자동이체 등록시 0.1~0.2%포인트의 금리를 우대해준다.


세 자녀 이상을 둔 고객은 우리은행과,헌혈증서를 갖고 있는 고객은 국민은행과 거래하는 게 좋다.


각각 0.5%포인트와 0.2%포인트의 금리 할인을 받을 수 있다.


유병연 기자 yooby@hankyung.com