요즘 재테크 시장에서는 3·30 대책과 때아닌 부동산거품 붕괴론이 나돌면서 앞으로 부동산 경기가 어떻게 될 것인가가 최대 관심사로 부각되고 있다.

부동산 경기를 예측하는 일은 워낙 많은 변수를 감안해야 하기 때문에 쉽지 않은 일이지만 1990년대 이후 부동산,주식과 같은 자산 시장의 앞날을 예측하는 방안으로 각광받고 있는 인구통계학적 분석 기법을 이용해 이 문제를 알아 본다.

인구통계학적 분석 기법이란 한 나라의 계층별 인구 구성에서 자기주택 소유 의욕과 안정된 노후 생활을 위해 부동산과 주식을 본격적으로 매입하는 소위 자산 계층(좁게는 40∼50세,넓게는 35∼55세)이 얼마나 두터우냐에 따라 자산 가격이 결정된다는 것이 이 이론의 골자다.

만약 한 나라의 인구 구성에서 자산 계층이 두터우면 부동산 값과 주가는 높게 형성되고 실수요 성격이 강하기 때문에 설령 금리 인상과 같은 자산 시장에 비우호적인 요인이 발생한다 하더라도 부동산 값과 주가는 크게 떨어지지 않는다는 것이다.

중·장기적으로도 현 자산 계층이 은퇴하고 이후의 자산 계층이 어떤 형태로 채워 주느냐에 따라 부동산 값과 주가의 미래가 결정된다고 보고 있다.

만약 은퇴하는 자산 계층보다 이후의 자산 계층이 더 두텁게 채워줄 경우 부동산 값과 주가의 상승 국면은 지속된다고 보는 것이 이 이론에 근거한 예상이다.

요즘 들어 미국 내에서는 2차 대전 이후 1960년대 초반 사이에 태어난 베이비붐 세대가 은퇴하는 2010년 이후 최소한 10년 동안 부동산 시장과 증시가 장기 공황에 빠질지 모른다는 문제를 놓고 논쟁이 가열되고 있다.

해리 S 덴트를 비롯한 비관론자들은 베이비붐 세대가 은퇴할 경우 은퇴 후 비용을 충당할 수 있는 재원이 충분치 않을 것이라는 점을 문제로 보고 있다.

결국 이 상황에서 은퇴자들은 보유 자산을 처분할 수밖에 없고 이 과정에서 자산 가격이 떨어질 전망이라는 것이 이들의 주장이다.

반면 제라미 시겔과 같은 낙관론자들은 비관론자들의 견해처럼 2010년 이후 베이비붐 세대가 은퇴하더라도 인도 중국과 같은 국가에서 새로운 자산 계층이 형성되기 때문에 실제로 자산 가격이 붕괴되는 것을 막을 수 있다는 '글로벌 해법'을 제시하고 있어 주목을 끌고 있다.

아직까지 미국처럼 은퇴 후 삶의 수단으로 주식보유 비율이 적은 우리로서는 인구통계학적인 분석 기법은 최소한 주택(특히 아파트) 시장을 예측하는 데 아주 유용한 것으로 평가된다.

지금까지 우리나라는 세대가 갈수록 자산 계층이 더 두텁게 형성됨에 따라 아파트 값이 한 단계씩 뛰어 왔다.

문제는 앞으로는 어떻게 될 것인가 하는 점이다.

현재 우리나라는 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빠르다.

현 자산 계층이 은퇴하면 이후의 자산 계층은 급격히 얇아질 가능성이 높다는 점을 시사해 주는 대목이다.

한국의 아파트 경기는 현 자산 계층의 은퇴가 마무리되는 2015~2020년 이후에는 지금과 다른 양상이 전개될 것이라는 시각이 나오는 것도 이런 이유에서다.

지금부터 10년 이후 장기 투자를 겨냥한다면 현재 40대 계층이 은퇴 후 전원 생활과 도심 기능을 함께 누릴 수 있는 지역에 'OO마을'과 같은 테마 파크 및 타운 하우스에 투자하는 방안이 더 높은 수익을 가져다 줄 수 있지 않나 생각한다.

한상춘 논설·전문위원 schan@hankyung.com