내달 말 판교신도시에 공급되는 44평형짜리 아파트의 실분양가는 8억1000만원에 이를 것으로 전망됐다.

분양가의 기준이 되는 분당 중·대형 아파트가 상반기 중 14% 이상 올라 채권매입액을 포함한 실분양가가 연초 예상보다 높아졌다.

이에 따라 중·대형 아파트 당첨자들은 계약금과 채권매입액을 합쳐 계약 때 최소 2억5610만원이 필요할 것으로 보인다.

또 중·대형은 대부분 실분양가가 6억원을 넘기 때문에 분양가의 40%(LTV)만 대출받을 수 있으며 총부채 상환비율(DTI) 규제도 받게 돼 미리 자금계획을 마련해야 할 것으로 지적됐다.

건설교통부는 14일 판교 중·대형(전용면적 25.7평 초과) 아파트에 적용되는 주택채권매입 상한액을 확정하는 내용을 골자로 한 '채권입찰제 시행지침'을 확정,발표했다.

이 지침에 따르면 채권할인율을 감안한 채권매입 실부담액과 건설업체 분양가를 합친 실분양가는 인근지역 시세의 90% 수준으로 정해진다.

이에 따라 판교 중·대형 실분양가는 분당 중·대형 평균시세의 90%가 될 전망이다.

건교부는 7월까지의 분당 아파트값 상승률을 기준으로 판교 실분양가가 정해진다고 밝혔다.

○44평형 계약 때 2억5000만원 필요


판교 중·대형 분양에서 가구수가 가장 많은 44평형의 경우 표준건축비를 적용한 건설업체의 순수 분양가는 5억5968만원이다.

여기에 채권할인율을 감안한 청약자의 채권매입 실부담액을 합친 실분양가는 인근지역 시세의 90% 수준이 된다.

현재 분당의 42~46평형대 아파트의 공시가격 등을 감안해 산정한 평균 시세는 9억원이다.

판교 44평형의 실분양가는 90% 선인 8억1000만원이 된다는 얘기다.

이는 분당 아파트값이 올 들어 6월까지 14.4% 상승한 데 따라 올해 초 예상했던 7억2000만원 선을 웃도는 금액이지만 최근 분당 집값이 하락세여서 8월24일 입주자 모집공고에 기재되는 실제분양가는 이보다 내려갈 가능성이 크다.

채권매입 실부담액은 실분양가에서 건설사의 순수분양가를 뺀 2억5032만원이 된다.

따라서 당첨자들은 계약 때 채권매입 실부담액 2억5032만원과 계약금(순수 분양가의 20%) 1억1194만원을 더한 3억6226만원을 준비해야 한다.

다만 채권매입금액이 1억원이 넘으면 1억원 초과액의 50%씩 계약시점과 잔금납부 때까지 나눠 낼 수 있다.

채권을 분할해서 매입할 경우 초기 투자금은 2억5610만원으로 줄어든다.

물론 여기에 발코니 트기비용을 포함한 각종 옵션비용까지 부담할 경우 초기 목돈은 대략 2억7000만~2억8000만원으로 늘어날 전망이다.

○8월24일 입주자 모집공고


판교신도시 2차 예상 물량은 △중·소형(주공) 1774가구 △중·대형 분양 4993가구 △중·대형 임대 397가구 등 총 7164가구이다.

입주자 모집공고는 8월24일이며 채권매입 상한액도 함께 표기된다.

8월30일 중·소형 주택부터 청약접수가 시작되며 청약예금 가입자들이 청약할 수 있는 중·대형은 9월4일부터 1순위 청약을 받는다.

청약방식은 지난 3월 1차 물량과 마찬가지로 인터넷 청약과 은행창구 접수를 병행할 예정이다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com