[비수기 부동산 투자전략] 낙찰가율 '뚝'...경.공매 투자 나서볼까

'분양가도 너무 비싸고,기존 아파트를 사기에는 요즘 집값이 너무 오른 것 같아 걱정되고….'서울에 사는 30대 중반 회사원 나모씨는 내집마련을 위해 판교를 비롯해 여러 단지에 꾸준히 청약해 온 실수요자다.

그러나 인기가 높은 지역 단지는 평당 매매가가 1500만~2000만원을 호가하는데다 서울에서 신규분양을 받기도 부담스럽다.

그렇다고 기존 아파트를 사려니 최근 몇년 새 숨가쁘게 가격이 폭등한 터라 '상투'를 잡을 것 같아 불안하다.

나씨와 같은 사람들에게 아파트 경매 시장이 매력적인 내집마련 방편으로 떠오르고 있다.

낙찰가가 보통 감정가의 80~85% 내외로 결정되기 때문에 과열경쟁만 벌이지 않는다면 시세차익을 보기 쉬운 구조이기 때문이다.

아파트 등 주택상품은 환금성이 좋고 시세파악이 쉽고 권리분석도 간단해 초보자가 참여하기도 쉬운 것도 장점이다.

주택상품 중에서도 아파트 경매가 인기품목 '넘버원'으로 꼽힌다.

부동산 경매 전문업체 지지옥션의 강은 실장은 "지난 5월 낙찰가율이 최고 87%까지 올라갔지만 이달 들어 78% 수준으로 뚝 떨어졌다"면서 "부동산 경기가 침체돼 있는 지금이야말로 실수요자들이 경매에 참여하기 좋은 시기"라고 조언했다.

특히 소형아파트의 경우 중대형아파트보다 가격 등락폭이 작아 임대사업을 하기 적합하다.

매매를 통한 차익실현보다 임대로 노후에 대비할 목적이라면 임대 수요가 많은 지역의 소형 아파트나 오피스텔 등을 노려보는 것도 좋은 방법이다.

◆현장조사와 권리분석은 필수

아파트에 입찰하기 전에는 해당 물건의 현재 시세와 건축연도,단지 규모 등 기본적인 사항을 확인해야 한다.

현장을 직접 방문하는 것이 시세와 주변 환경을 가장 정확히 파악할 수 있는 방법이다.

또 하나의 열쇠는 '권리분석'.아파트의 경우 권리분석이 상대적으로 간단한 편이지만 초심자에게는 만만치 않을 수 있다.

중개업소로부터 도움을 받는 경우라 하더라도 가능한 한 여러 전문가들에게 의견을 듣는 것이 바람직하다.

경매 전문 컨설팅 업체 등을 활용하는 것도 추천할 만한 방법이다.

◆추가비용 고려해서 응찰해야

일반 아파트 매매와 마찬가지로 입지·환경이 좋은 곳,역세권이거나 대단지의 아파트는 경쟁이 치열하다.

최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 더러 있다.

초심자일수록 '시세보다 조금 낮은 가격'까지 값을 높여 부르는 사례가 흔하지만,원 소유자나 세입자의 명도에 추가 비용이 들어갈 수 있고 관리비 등이 체납돼 있는 경우도 많아 일반 아파트 매매와 똑같이 생각하는 것은 곤란하다.

실제로 보증금을 100% 돌려받는 세입자에게도 이사비 명목으로 추가 비용이 드는 경우가 많다.

보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 있을 경우 문제는 더 커진다.

이 때는 법원의 인도명령(강제로 나가도록 명령하는 것)과 합의를 동시에 진행하는 것이 조금이라도 시간과 비용을 단축할 수 있는 방법이다.

이상은 기자 selee@hankyung.com