최근 부동산시장은 6월 거품논란을 정점으로 안정화 단계에 접어들었다.

이런 상황은 부동산대책 중 종합부동산세 과세강화와 1가구 2주택자에 대한 양도세제 중과 예고,그리고 대출규제책과 금리인상에 힘입은 바 크다고 할 수 있다.

요즘 주택시장은 계절적인 비수기와 맞물려 매수자와 매도자 간 가격 괴리가 발생,거래가 거의 이뤄지지 않고 있는 관망상태에 있다.

요즘 같은 시기에 내집마련 방향을 어떻게 잡을 것인가에 대해 소견을 제시해 보고자 한다.

우선 내집마련 시기에 대한 문제다.

실수요자라고 한다면 시장 전체적인 분위기가 관망세라 하여 같이 쉬고 있으면 안 된다.

시장에서는 가격이 더 떨어지기를 기다리는 분위기가 대세라 할 수 있다.

그러나 세제 강화에 대한 효과가 소유자들에게 거의 흡수됐다고 보아야 할 것이며,추가적인 하락의 폭은 크지 않다고 느껴지기에 급매물 위주의 물건을 대상으로 매수에 들어가야 한다.

이런 매수타이밍은 강남권이나 기타지역도 마찬가지다.

향후 가격거래선이 약보합 수준 이상으로 하락하기에는 한계가 있다.

조정이 더 진행된 후 연말께 매수를 시도하는 것도 좋은 의견일 수 있으나,모든 사람이 그렇게 생각하고 움직인다면 이미 그 때는 기회가 아닐 수 있다.

7월에 청약제도 개편안이 발표되면서 청약통장 보유자들의 고민은 더욱 늘어 났다.

청약 항목별로 가점제를 신설한 이 내용은 부양가족수(가구구성,자녀수),무주택기간,세대주 연령,가입기간 등으로 나누어 가점을 부여하는 방식으로 개선됐다.

2008년 실시될 예정이어서 시간적인 여유는 있지만 소형주택을 소유한 계층과 부양가족이 없는 젊은 연령층에는 거의 기회가 멀어진다고 할 수 있다.

이런 부류에 속하는 사람들은 청약통장을 활용한 내집마련에 전력투구할 필요는 없다.

어차피 분양가 자체가 주변시세와 거의 차이가 없다고 보면 분양차익에 대한 실현은 크게 기대하기 힘든 것이 현재의 상황이기 때문이다.

일반 매매시장에서 구입을 모색하는 것이 언제 당첨될지도 몰라 내집마련 기회와 시간을 뒤로 미뤄야 하는 것보다는 현실적일 수 있다.

처음 청약통장을 만드는 무주택자들은 청약저축에 가입하는 것이 유리할 것 같다.

공공택지에 대한 주거 공급비율이 커지기 때문에 향후 기회가 더 많아진다.

그리고 청약예·부금 가입자들은 판교처럼 앞으로의 청약기회를 최대한 활용해야 한다.

개편 취지에 부합하는 사람은 청약통장 사용을 자제하며 본인이 꼭 필요한 곳에만 선별 청약하는 것도 요구된다.

정부는 3·30 부동산대책에서 총부채상환비율제도(DTI)를 전면적으로 도입했다.

이것은 투기지역에서 담보인정비율(LTV)을 40%로 제한하고 그 40% 마저 상환능력이 증빙되는 소득이 있어야만 가능하다는 내용을 골자로 한다.

비록 6억원 이상의 고가주택에 한해 실시되지만 전체적인 시장의 매수심리를 위축시키는 효과가 있다.

또한 8월 콜금리인상까지 이어지면서 금융비용 증가에 따라 내집마련을 더욱 어렵게 만들고 있다.

금리수준은 시장에서 현재까지는 감수할 수 있는 상황으로 볼 수 있으나 향후 금리인상이 지속된다면 부담은 가중되리라 생각된다.

결국 대출상품(고정금리,변동금리)의 선택과 대출 금융기관의 선정이 중요한 잣대로 등장한다.

마지막으로 내집마련 선택의 판단기준을 무엇으로 삼아야 하는 것인가가 문제다.

일반적인 기준인 교통,학군,편의시설,환경 등의 가치 외에 대부분의 실수요자이건 가수요자이건 가장 중요하게 생각하는 것은 과연 투자차익이 있느냐 여부다.

이런 투자차익을 창출하기 위해서는 무엇보다 본인이 선호하는 지역을 축소해 놓은 후 전문가의 검증을 받아 투자하는 것이 유리하다.

청약통장 사용은 기반시설이 잘 갖춰진 2기 신도시 위주의 투자와 뉴타운 중에서도 나름대로 차별성을 가진 지역이 중심으로 떠오를 전망이므로 눈여겨 볼 필요가 있다.

부동산투자의 목적상 인플레이션 헤지 수단이라는 것도 무시할 수 없으므로 자금조달에 다소 무리가 가더라도 레버리지 효과 등을 극대화하는 차원에서 대출을 적극 활용할 필요가 있다.

박합수 국민은행 PB부동산팀장