판교 2차 분양 아파트 청약이 30일부터 개시된다.

이번에 공급되는 주택은 총 6780가구다.

아파트가 5711가구(전용면적 25.7평 이하 중·소형 1763가구,25.7평 초과 중·대형 3948가구)이며 연립주택은 672가구(중·대형),민간임대는 397가구(중·대형)다.

이들 주택의 위치와 세부 분양가격은 이미 모두 공개돼 있는 상태여서 판교행 티켓을 둘러싼 예비 청약자 간 눈치싸움이 치열할 전망이다.

전문가들은 판교의 투자가치를 우선하는 청약자라면 입지 여건이 좋은 단지를 중심으로 신청하고,실주거 목적으로 판교를 선택한 청약자라면 청약률이 낮을 것으로 예상되는 단지를 공략해 당첨률을 높이는 전략이 바람직하다고 권고했다.

< 어느 단지가 좋을까? - 중대형 東-금호 · 西-현대 >

중·소형 아파트로는 동판교 A20-1블록(주택공사)이 단연 최고 인기 지역으로 꼽힌다.

개발 시행자인 주공 관계자들 스스로 가장 높은 수준의 프리미엄을 예상하고 있다.

신분당선 판교역(2010년 개통)과 인접한 데다 2008년 이후 공급될 주상복합아파트 및 중심 상업시설과 가까워 투자 가치가 월등하다는 평가다.

중·대형 중에선 동판교 '금호컨소시엄'(A21-1블록)과 서판교 '현대컨소시엄'(A13-1블록)이 가장 주목된다.

은행 PB(프라이빗뱅커)나 부동산전문가들이 각종 판교 설명회 때마다 첫 손가락에 꼽는 인기 예상 지역이다.

A21-1블록은 850가구로 이뤄진 대단지로 분당 생활권과 맞붙어 있는 게 장점이다.

A13-1블록은 30만평의 금토산공원이 주변에 있어 주거쾌적성 측면에서 높은 점수를 받고 있다.

연립주택은 B6-1블록(현대)과 B4-1블록(대우)의 인기가 높을 것으로 보인다.

B4-1블록은 남서울CC 조망이 가능하며,금토산 자락의 B6-1블록에서는 전체 물량 가운데 일부가 '테라스하우스'로 공급된다.

< 당첨확률 높이려면 … 인기단지 보다 경쟁률 낮은곳에 주목 >

투자가치보다 당첨에 우선권을 두는 청약자라면 오히려 인기 단지를 피해가는 전략을 짤 필요가 있다.

예컨대 혐오시설로 분류되는 납골당과 가까운 동판교 A27-1블록(대림)의 경우 다른 블록에 비해 청약경쟁률은 낮을 것으로 예상된다.

하지만 지하에 조성되는 납골당 위로 공원 등 풍부한 녹지공간이 조성될 예정이어서 입주 후 시세차익이 높아질 것이란 분석도 있다.

서판교 맨 아래쪽에 위치한 A7-2블록(경남)도 마찬가지다.

입지상 판교신도시 내 편의시설 이용이 다소 어려운 단점을 갖고 있지만 자연 속에 파묻혀 있는 단지 설계로 입주 후 자연친화 단지로서의 프리미엄이 예상되는 곳이다.

< 분양가 높은데 투자가치 있나? … 전매규제 풀리는 2011년께 웃돈 '낙관' >

판교 분양가가 예상보다 높은 만큼 과연 투자가치가 얼마나 될 것인지도 예비청약자들에겐 큰 관심거리다.

전문가들은 판교 32평형과 45평형의 경우 주변 분당아파트의 시세와 비교할 때 3억~4억원 정도의 시세차익을 올릴 수 있을 것으로 예상하고 있다.

이는 판교 입주 때까지 현재의 분당 아파트값이 그대로 유지된다는 가정아래 산출한 것이다.

여기에 신도시 '준공 프리미엄'과 연간 5% 정도의 집값 상승을 예상할 때 전매규제가 풀리는 2011년께에는 중·대형 아파트의 프리미엄이 5억원 이상 될 것이라는 전망도 많다.

실제 분양가만 놓고 보더라도 32·33평형은 평당 1124만~1166만원으로 지난 3월 판교 1차 분양시 민간 건설업체들이 제시한 분양가(평당 1159만~1194만원)보다 저렴하다.

채권입찰제가 적용되는 중·대형 역시 분당 시세보다 10% 정도 낮은 가격에 실분양가가 책정됐기 때문에 향후 프리미엄 상승여력은 충분하다는 분석이다.

< 단지별 입주시기는 … 최고 1년 차이 … 이사 스케줄 잘 짜야 >

판교 주택은 입주시기가 블록별·업체별로 최고 1년까지 차이난다는 점도 고려해야 한다.

블록별로 토지사용시기가 달라 착공 시점이 다르기 때문이다.

실제 중·소형 아파트 중 A19-1블록(주공)은 입주시기가 2009년 7월이지만 A6-1블록(태영)은 2010년 7월로 1년의 격차가 있다.

중·대형도 블록별로 최고 6개월의 차이가 난다.

청약자 입장에선 해당 단지의 입주 시점에 따라 전세계약이나 이사계획을 세워야 하기 때문에 주의가 필요하다.

반면 입주시점이 늦은 단지는 중도금 준비에 여유가 있다는 유리한 점도 있다.

예컨대 입주시기가 가장 늦은 A6-1블록은 1,2차 중도금 납부 시점의 차이가 10개월에 달해 통상 7개월 정도인 다른 단지보다 중도금을 마련하는 데 시간적으로 유리하다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com