판교신도시 2차 분양의 당첨자 발표가 내달 12일로 다가오면서 올해 4분기 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.

당첨자들과 낙첨자들의 움직임이 주택시장에 큰 변수로 작용할 수 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 판교 2차 분양이 마무리된 4분기에는 기존 주택시장 거래 활성화와 분양시장의 선별적 수혜를 조심스럽게 점치고 있다.

따라서 실수요자라면 지금부터 적극적인 공략에 나선다는 전략도 필요하다.

하지만 토지나 상가 등 수익형 부동산은 별다른 변화가 없을 것이라는 전망이 많았다.


○기존 주택시장 거래 활성화될 듯

판교 2차 당첨자 가운데 상당수는 기존 보유 주택을 처분해 계약금 등을 마련할 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다.

물론 자금 여력이 충분한 당첨자들이야 문제가 없겠지만,대출을 통해 분양대금을 마련해야 할 당첨자들은 총부채상환비율(DTI) 등의 규제 탓에 목돈 마련이 어렵기 때문이다.

이런 이유로 일부 전문가들은 당첨자 발표 이후 주택시장에 매물이 늘면서 집값 하락이 나타날 수도 있다고 예상한다.

하지만 낙첨자들의 뭉칫돈이 유입돼 매수세가 형성될 가능성도 있기 때문에 집값 하락으로 이어지기는 힘들 것으로 보는 의견도 적지않다.

더욱이 최근 전세난이 가중되면서 오히려 중소형 평형 주택가격이 상승세로 돌아선 상황이어서 집값이 하락세를 보이기는 쉽지 않다는 것이다.

그러나 이달 말부터 강남·분당·목동 등 24곳의 주택거래신고지역에서 자금조달계획 및 실제 입주여부를 신고(6억원 초과 주택)토록 한 것과 종합부동산세 등의 부담이 여전하다는 점은 변수다.

○수도권 분양시장 청약 양극화 심화될 듯

판교 낙첨자들이 4분기에 나올 수도권 대규모 단지에 몰리면서 서울·수도권 신규분양시장은 어느 정도 활기를 띨 가능성이 높다.

하지만 이 분양열기가 모든 단지에 고르게 퍼지기보다는 입지에 따른 양극화가 더욱 극심해질 가능성이 높다.

특히 판교 2차 중·대형의 실질 분양가가 최고 평당 1800만원 선인 만큼 향후 수도권 유망 단지의 분양가가 상대적으로 낮게 보이는 '착시 효과'로 인해 일부 택지지구 등에는 과열양상까지 나타날 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

즉 용인 흥덕지구를 비롯한 수도권 유망 택지지구와 인천 한화공장 개발단지 등에는 판교 낙첨자들이 몰리면서 분양열기가 달아오를 공산이 크다는 것이다.

그러나 나머지 지역은 입지여건이 좋아도 이 같은 쏠림현상이 심해지면서 청약열기가 저조해질 가능성이 있다.

따라서 실수요자들은 이 같은 청약 분위기에 휩쓸리기보다 차분하게 입지여건과 발전가 능성,분양가 수준 등을 따져 내집마련 전략을 짜는 게 유리하다고 전문가들은 조언한다.

또 한편으로는 청약 양극화 심화로 이상과열 현상도 우려된다.

예컨대 고분양가가 문제가 됐던 파주 운정신도시 한라건설 단지의 최근 청약 결과 1순위 경쟁률이 평균 4.09 대 1로 전 평형 마감된 것이 그 대표적 사례다.


○토지 등 수익형 부동산은 안개속

판교 2차에서 고배를 마신 유동 자금이 토지나 상가 등의 수익형 부동산으로 몰릴 가능성은 낮아 보인다.

각종 규제가 너무 촘촘해 매매가 쉽지 않은데다 상가 토지 등 수익형 부동산시장 상황이 워낙 좋지 않기 때문이다.

토지의 경우 올초부터 시행된 실거래가 신고제로 취득·등록세 등의 부담이 커져 투자 메리트가 크게 감소했다는 게 전문가들의 분석이다.

상가 역시 역세권 근린상가 등을 제외한 대형 쇼핑몰 등은 공급 과잉이 해소되지않은데다 경기상황이 호전되지 않고 있어 투자여건이 좋지 않다고 전문가들은 말했다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com