금융감독 당국이 또 다시 주택담보대출을 조일 태세다.

금융권의 주택대출 확대가 집값 상승을 부추기고 있다고 판단했기 때문이다.

금융감독원은 우선 최근 주택대출이 급증한 25개 금융회사에 대해 6일부터 긴급 현장점검을 실시키로 했다.

이와 별도로 조만간 추가 규제조치를 내놓을 예정이다.

금융 당국이 쓸 수 있는 카드로는 대출 총량규제,담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 확대적용,이자만 갚는 거치식 대출제도 폐지 등이 거론된다.

BIS(국제결제은행) 자기자본비율 산정시 주택담보대출의 위험가중치를 높이거나 대손충당금 적립비율을 상향 조정함으로써 은행들로 하여금 주택담보대출을 늘리지 못하도록 하는 방법 등도 검토될 것으로 보인다.

각 은행들에 대출 증가율을 일정비율로 제한하는 '창구지도'를 병행할 가능성도 있다.


○어떤 카드 나올까

대출총량을 규제하는 것은 현실적으로 어렵다.

총량규제란 예를 들어 매달 주택담보대출 증가분을 1조원 이내 등으로 제한하고 은행별로 대출 증가분을 할당해주는 제도다.

이는 은행의 자산운용 자율성을 침해할뿐 아니라 소비자의 선택권을 제한하는 등 시장경제 원리에 위배돼 감독 당국으로서도 꺼내들기가 어렵다.

금융 당국이 가장 손쉽게 쓸 수 있는 카드는 LTV와 DTI 관련 규정을 강화하는 것이다.

금융감독원은 2005년 6월30일 은행·보험회사의 투기지역 내 6억원 초과 아파트에 대한 LTV를 60%에서 40%로 하향 조정했다.

저축은행은 70%에서 60%로 내렸다.

가령 시가 8억원짜리 아파트의 경우 은행에서 3억2000만원(8억원의 40%) 이상 대출을 받을 수 없게 된 것이다.

금감원은 LTV 적용 대상을 6억원 초과 아파트에서 3억~4억원 초과 아파트로 확대하거나,저축은행 등 제2금융권의 LTV를 은행 수준으로 강화하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다.

LTV보다 더 효과적인 방법은 DTI 규정이다.

현행 DTI 규정은 연간 원리금 상환액(주택대출+기타부채)이 연간소득의 40%를 초과하지 못하도록 하고 있다.

가령 다른 부채가 없고,연소득이 5000만원이면 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 못하도록 대출한도를 정하는 것이다.

DTI 규정에 따르면 시가 8억원짜리 아파트로 만기 15년,금리 연 5.58%,원리금 균등분할 상환을 가정하면 최대 대출가능 금액은 2억원이다.

LTV 기준(3억2000만원) 대출한도보다 줄어든다.

금감원 관계자는 "LTV와 DTI가 투기지역 6억원 초과 아파트만 대상이어서 투기지역 6억원 이하 아파트나 비투기지역 아파트 가격의 폭등을 초래한 측면도 있다"며 "LTV와 DTI 적용 대상을 투기지역 6억원 미만 아파트와 비투기지역 아파트로 확대 적용하는 방안을 검토할 수 있을 것"이라고 말했다.

이 밖에 주택담보대출의 위험자산가중치 및 대손충당금 적립비율 상향 조정 등도 고려할 수 있지만 자칫 은행의 경영전반에 큰 혼란을 불러 올 수 있는 만큼 감독 당국도 신중히 접근할 필요가 있다고 전문가들은 말하고 있다.

대출초기에 이자만 내도 되는 거치식 대출제도를 개선해야 한다는 얘기도 나오고 있다.

금융연구원 관계자는 "1~3년 뒤부터 원금을 갚아나가는 거치식 대출로 돈을 빌릴 경우 소득에 비해 훨씬 많은 돈을 빌리게 된다"며 "처음부터 원리금을 균등분할 상환하도록 제도를 바꿀 필요가 있다"고 말했다.

○부작용은 없나

금융권의 돈 줄을 죄면 단기적으로는 집값 상승세를 둔화시킬 수 있다.

집을 사는 사람들이 대부분 대출을 끼고 사기 때문이다.

또 주택거래도 둔화된다.

하지만 전문가들은 그에 따른 부작용이 적지 않을 것으로 보고 있다.

시중은행 한 임원은 "주택대출 규제는 민간소비 감소로 연결돼 경기침체 요인으로 작용할 수 있다"며 "LTV와 DTI 규제를 시가 6억원 미만 아파트로 확대할 경우 서민들이 집을 장만하기 더욱 어려워지는 것도 문제"라고 말했다.

장진모 기자 jang@hankyung.com