정부가 신도시 등 택지개발지구의 도로건설 비용 등 기반시설부담금 가운데 일정 부분을 국가가 부담키로 원칙을 세움에 따라 앞으로 수요자들이 부담하는 분양가가 얼마나 낮아질지 관심이 쏠리고 있다.

전문가들은 기반시설 설치비의 재정분담 비율이나 용적률 상향폭 등이 확정돼야 구체적인 분양가 인하폭을 알 수 있지만 이들이 분양가에서 차지하는 비중이 큰 만큼 경우에 따라서는 지금보다 분양가를 20%까지 떨어뜨릴 수도 있을 것으로 보고 있다.


○간선시설 설치비 얼마나 되나

정부가 분양가를 낮추기 위해 재정을 투입키로 한 기반시설설치비는 신도시 등을 개발하면서 신도시와 주변 도시를 연결하는 광역도로 및 철도 건설비용을 말한다.

신도시별로 보면 판교의 경우 지구 밖 광역교통시설 설치비만 무려 1조5913억원으로 총 사업비의 20%에 달한다.

연말 입주를 앞둔 화성 동탄신도시(1조746억원)는 총 사업비의 37.5%에 달하기도 했다.

또 내년 분양을 앞둔 파주(운정)신도시는 1·2단계를 합쳐 2조35억원으로 총 사업비의 26.1%를 차지하고 있다.

더욱이 파주 운정지구의 경우 신도시에서 20km나 떨어져 있는 서울 은평구 신사동까지의 연결도로 비용도 포함돼 있다.

문제는 간선시설설치비의 경우 정부나 지자체가 재정을 투입해 건설해야 하는 데도 이 같은 천문학적인 비용이 전액 소비자(분양 계약자)들에게 떠넘겨지고 있다는 점이다.

아파트 분양가에서 차지하는 비중만 13~14%에 이르는 막대한 금액이다.

이로 인해 판교만 해도 32평형을 기준으로 샐러리맨의 한 해 연봉과 맞먹는 4760만원 안팎을 계약자들이 추가로 부담하는 것으로 추산되고 있다.

건설교통부가 2년 전 국토연구원에 의뢰해 발간한 '광역교통 개선대책 연구보고서'에 따르면 판교·동탄·교하·흥덕 등 전국 12개 사업지구의 광역교통 개선비는 총 사업비의 평균 28.7%(3833억원)로 토공과 주공이 이 중 84.9%를 부담한 것으로 집계됐다.

이는 결국 '택지원가 상승→택지 공급가격 상승→아파트 분양가 상승'이라는 악순환으로 이어진다는 것이다.

○분양가 얼마나 낮아질까

정부와 지자체가 광역교통개선비를 분담하면 아파트 분양가를 크게 떨어뜨릴 수 있다.

당장 내년부터 아파트가 분양될 파주신도시(1·2단계)만 해도 간선시설설치비(2조296억원)를 정부·지자체가 전액 부담할 경우 총 사업비가 5조6317억원으로 지금보다 26.5% 줄어든다.

총 사업비를 유상공급면적(144만5000평)으로 나눈 평당 택지 조성원가 역시 389만원으로 지금(530만원)보다 141만원이나 낮아진다.

특히 파주신도시 2단계지구 내 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트용지는 조성원가의 110%선에 공급될 예정인 만큼 택지공급가격은 평당 428만원 선으로 추정할 수 있다.

이는 이미 일부 업체에 수의계약으로 공급된 택지(협의양도인택지)의 평당 공급가격(650만원)보다 무려 222만원이나 낮은 금액이다.

따라서 평균 용적률(180%)을 감안한 가구당 택지비(평당 238만원)와 건축비(평당 450만원선)를 합친 분양가는 평당 687만원 선으로 예상된다.

이는 간선시설설치비를 소비자가 전액 부담할 때 추산되는 분양가(평당 773만~832만원)보다 최대 17.5%나 낮출 수 있다는 얘기가 된다.

33평형 아파트를 기준으로 2억5509만~2억7456만원 선으로 추정되는 파주신도시 아파트 분양가가 2억2671만원으로 최대 4785만원이나 낮아질 수 있는 셈이다.

하지만 정부와 지자체의 재정 여건을 감안할 때 간선시설설치비를 전액 부담하기는 현실적으로 어려울 전망이다.

따라서 간선시설설치비에 대한 소비자 부담률이 기반시설부담금의 민간부담률인 20%로 정해질 경우 분양가는 지금보다 평당 67만~69만원,절반(50%)을 부담하면 평당 21만~43만원 안팎으로 각각 떨어질 것으로 예상된다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com