리모델링이 용이한 구조로 지어지는 아파트 등 공동주택에 대해 용적률과 높이 인센티브를 20% 주도록 한 건축법 개정안이 재건축.재개발 대상 아파트 가격을 급등시킬 수 있는 파급력을 가진 것으로 나타났다.

거의 대부분 재건축.재개발 대상 아파트들이 기존에 원하던 것 이상의 용적률과 높이를 받는 것이 가능해져 적어도 용적률과 층고제한 때문에 재건축.재개발을 못하는 곳은 없어지기 때문이다. 시장에 미치는 파급효과가 너무 크다고 판단한 서울시는 재건축.재개발대상 아파트에 대해서 인센티브를 부여할지 여부에 대한 본격적인 검토에 들어갔다.

○용적률 규제 사실상 사라지는 셈

지난 5월 개정된 건축법 시행령 개정안은 리모델링이 용이한 구조를 갖춘 공동주택에 대해 용적률과 높이 인센티브를 20%까지 줄 수 있도록 하고 있다.

이 경우 서울시내 대부분 재건축.재개발대상 아파트들은 용적률 규제에서 완전히 벗어날 수 있게 된다.

예를 들어 서초 반포 등 서울시내 13개 아파트 지구의 중층 아파트 용적률은 230%로 정해져 있다. 주민들은 3종 일반주거지역에 주어지는 용적률 250%를 줄 것을 요구했지만 서울시는 개발기본계획을 이처럼 용적률을 규제했다. 그러나 리모델링이 쉬운 구조로 신축을 하면 용적률은 276%로 올라간다.

강남구 중층 아파트 재건축의 대명사인 은마아파트도 지금은 210% 용적률밖에 허용되지 않지만 인센티브를 받으면 252%까지 용적률을 높일 수 있다.

송파구 가락시영,강남구 개포주공저층단지,강동구 둔촌주공,강동구 고덕주공저층단지 등 2종일반주거지역의 저층단지들(기존 허용 용적률 170~190%)도 200~230%의 용적률을 받는 것이 가능해져 재건축 추진이 가능해진다.

서울시 관계자는 "덮어놓고 올려줬다간 주택 시장이 요동을 칠 수 있다"며 "도대체 건설교통부가 20%의 인센티브 파급 효과가 얼마나 큰지 제대로 인식하고 건축법과 건축법 시행령을 이처럼 개정했는지 의심스럽다"고 말했다.

○서울시 건축 조례 통한 규제 검토

서울시는 일단 건교부에 '리모델링하기 쉬운 구조'의 기준을 고시하지 말 것을 요청해 놓았다. 구체적 기준이 마련돼 고시되면 당장 시행해야 하기 때문에 기준의 고시를 늦춰 시간을 벌자는 계산이다.

남은 시간 동안 시는 재건축.재개발 대상 아파트에 대해서도 인센티브를 부여할지 여부를 신중하게 검토키로 했다. 건축법 시행령은 시 조례를 통해 인센티브를 강화하는 것이 가능하도록 하고 있다.

서울시 관계자는 "내부 의견을 조율해 내년 3월 개정될 건축 조례에 인센티브 부여 대상을 확정할 예정"이라며 "현재론선 재건축.재개발 대상 아파트에 대한 인센티브 부여 여부에 대해 확정적으로 말하기 어렵다"고 말했다.

한편 서울시는 재건축.재개발을 제외한 리모델링 가능 공동주택에 대해서는 용적률 인센티브를 10%만 주기로 했다. 다만 건물 외관을 아름답게 디자인하면 용적률 10%를 추가로 준다는 방침이다.

조성근 기자 truth@hankyung.com