정부가 11·15 부동산대책에서 제시한 용적률 상향조정 등이 시행될 경우 판교·송파신도시와 함께 '강남대체 3인방'으로 꼽히는 수원 광교신도시의 중·소형 아파트 분양가가 16~20% 정도 낮아질 것으로 추산된다.

평당 분양가가 당초 950만~1000만원 선에서 800만~850만원으로 내려 33평형의 경우 총 5000만원 정도 인하되는 효과가 생길 것으로 분석된다.

여기에 기반시설 설치비(지구 밖 광역교통개선비)를 정부·지자체가 분담할 경우 추가로 평당 10만~30만원 안팎이 낮아져 전용면적 25.7평 이하 중·소형 아파트를 평당 700만원대 후반에 분양할 수 있을 것으로 예상된다.

광교신도시는 개발규모가 판교(281만평)보다 큰 341만2000평에 총사업비 8조4000억원이 투입된다.

주택 공급물량도 당초 계획보다 1만가구가 늘어난 3만4000여가구로 2008년 9월에 아파트가 첫 분양될 예정이다.

○33평형 분양가 5000만원 줄 듯

24일 업계에 따르면 11·15 대책이 적용될 6개 신도시 가운데 광교신도시에 적용될 것이 확실한 분양가 인하 요소는 △녹지비율 축소 △택지공급 가격 기준 변경 △용적률 상향 등 세 가지다.

우선 당초 45.5%이던 녹지비율이 39.4%로 낮춰지면 가처분(유상공급)면적이 최대 20만8000평 늘어나게 돼 택지 조성원가가 당초 700만원에서 596만6000원으로 낮아진다.

이어 택지공급가격은 감정가 대신 '조성원가의 110%'가 적용되기 때문에 평당 656만2000원으로 종전(840만원)보다 21.9% 줄어든다.

여기에다 용적률이 현재 165%에서 185%로 높아지면 똑같은 면적에 들어서는 가구 수가 그만큼 늘어나게 돼 분양가에 포함되는 가구당 택지비가 종전 평당 509만원에서 평당 354만7000원으로 떨어진다.

따라서 가구당 택지비에 건축비(표준건축비+가산비용=평당 450만원)를 더한 광교신도시 중·소형 아파트의 평당 분양가는 804만7000원으로 종전(959만원)보다 16.1%(154만3000원) 낮아진다는 계산이 나온다.

33평형을 기준으로 보면 분양가가 2억6555만원으로 종전(3억1647만원)보다 5092만원 정도 떨어지는 셈이다.

전용 25.7평 초과 중·대형의 경우는 택지공급가격이 중·소형 택지보다 비싼 감정가로 정해지지만 용적률 상향 등에 따른 가격인하 효과는 똑같아 분양가가 평당 890만원 선으로 7% 정도 낮아질 전망이다.

○평당 770만~785만원도 가능

정부와 지자체가 기반시설 설치비를 분담하면 중·소형 아파트 분양가는 평당 700만원대 후반까지 떨어질 수도 있다.

아직 관련기관 협의가 끝나지 않았지만,광교신도시의 기반시설 설치비는 1조5000억원 수준에 달해 정부·지자체가 50%를 분담하면 분양가는 평당 773만원,30%(4500억원)를 분담하면 평당 785만원까지 낮춰져 2~3.3%포인트의 추가 인하효과가 생길 것으로 예상된다.

기반시설 설치비를 정부·지자체가 전액 부담한다면 분양가를 평당 690만원 선까지도 낮출 수 있지만 재정여건상 이는 사실상 불가능하다.

반면 정부가 분양가 인하효과를 6% 선으로 추산한 '사업기간 단축 및 조성비 절감 방안'은 광교신도시에 적용되지 않거나 효과가 미미할 전망이다.

내년 5~6월 중 실시계획승인이 예정돼 있는 등 분양 준비가 막바지 단계여서 사업기간(분양시기) 단축효과가 3개월에 그칠 것으로 예상되기 때문이다.

경기지방공사 관계자는 "용적률 확대·녹지비율 축소를 위해 개발계획·실시계획을 변경할 경우 총사업비나 기반시설 설치비가 일부 늘어나 분양가 인하폭이 예상보다 줄어들 가능성도 있다"고 설명했다.

○차익실현은 2018년에나 가능

광교신도시와 가까운 용인 상현동 일대나 수원 영통지구의 32~33평형대 아파트 값은 현재 평당 1100만~1300만원 선이다.

따라서 현시점에서 보면 광교 중·소형 아파트 당첨자들은 주변시세보다 1억~1억5000만원 정도 싼 값에 내 집을 장만할 수 있는 셈이다.

그러나 이 같은 시세차익을 손에 쥐기 위해서는 2018년까지 기다려야 한다.

공공택지 내 중·소형 아파트는 계약 후 10년(입주 후로는 7~8년)간 분양권 전매가 금지되기 때문이다.

이 기간 동안 광교신도시와 주변 집값이 어떻게 변할지도 알 수 없다.

한 전문가는 "쾌적한 주거환경을 갖춘 새 아파트를 주변시세보다 싼 값에 장만할 수 있다는 점은 분명하지만,앞으로 12년 뒤에나 가능한 시세차익만을 염두에 두고 청약전략을 세운다면 난센스가 될 것"이라고 충고했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com