그동안 침체를 벗어나지 못했던 오피스텔 시장이 11·15 부동산 대책에서 제시된 규제완화를 계기로 앞으로 활기를 되찾을 것이란 전망이 나오고 있다.

특히 내년 3월부터 바닥난방이 허용되는 전용면적 15평(분양면적 27평형) 이하 오피스텔은 주거용으로 전용하기가 쉬워져 중·소형 오피스텔이 틈새 상품으로 인기를 모을 것이란 관측이다.

하지만 여기에는 변수가 있다.

정부가 양도세 중과세 여부,종합부동산세 합산 여부,무주택 청약자격 유지 여부 등 주거용 오피스텔을 둘러싼 쟁점들에 대해 명확하게 입장을 정리하지 못하고 있기 때문이다.

오피스텔 관련업무도 건설교통부 행정자치부 국세청 지자체 등으로 분산돼 있어 규제완화가 제 효과를 내지 못하는 것은 물론 자칫 탈법을 부추길 소지도 있다는 우려가 제기되고 있다.

○주거용 판정 어려워

오피스텔은 건축법상 '업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물'이지만,용도는 업무용으로 분류된다.

다만 주거용으로 사용되는 오피스텔은 실질과세원칙에 따라 '주거용'으로 분류돼 단독주택,아파트 등 주택에 준하는 재산세가 부과된다.

따라서 유주택자가 주거용 오피스텔을 매각할 경우엔 양도세가 중과된다.

종합부동산세 등 보유세를 산정할 때도 주거용 오피스텔은 주택으로 간주된다.

그렇지만 실제 이런 원칙은 거의 지켜지지 않는다.

현실적으로 주거용 여부를 판정하기 어렵기 때문이다.

해당 시·군·구는 △주민등록 이전 여부 △상수도 등의 가정용 요금 부과 여부 등을 따진 후 반드시 현장실사를 거쳐 최종 판정을 내리게 돼 있다.

그러나 현실적으로 일일이 현장을 방문하기 어려운 데다 주거와 업무용도로 함께 사용하는 사례도 많아 판정이 어려운 경우가 대부분이다.

행자부 관계자는 "지난 3월 주민등록 이전 여부 등 기초적인 실태조사를 한 차례 벌였지만 현실적으로 주거용 판정 기준이 모호해 이를 재산세 등 과세자료로 활용하지 못하고 있다"면서 "민원을 우려해 실태조사에 미온적인 지자체도 많아 주거용 판정 실적은 거의 미비한 형편"이라고 밝혔다.

실제 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 적발되지 않는 한 재산세를 주택보다 적게 내고 종부세 합산 및 양도세 중과도 피할 수 있다는 얘기다.

○부처간 협의도 난항

오피스텔 관련 업무를 맡는 정부 부처가 여러 곳으로 흩어져 있는 데다 각 부처 간 협의도 제대로 이뤄지지 않는다는 점도 문제다.

오피스텔 건축기준은 건교부 건축기획팀이 만들지만,주거용 판정 및 세금부과는 행자부 지자체 국세청 등으로 분산돼 있다.

세금도 지방세인 재산세는 행자부 지방세정팀이 제도를 마련하지만,집행은 시·군·구 등 각 지자체가 맡고 있다.

또 양도소득세는 국세청 재산세과,종부세는 국세청 종부세과가 따로 담당하고 있다.

이처럼 부처별로 업무가 분산되다보니 주거용 오피스텔과 관련된 각종 제도와 세금을 일관되게 집행하는 데 혼선이 빚어지고 있다.

건교부 한 관계자는 "관련 부처마다 권한이 달라 담당자들도 전체적인 문제점을 잘 이해하지 못하는 경우도 있다"고 털어놓았다.

○형평성에 문제


이 같은 주거용 오피스텔의 판정 및 세금 부과 등과 관련한 업무 혼선을 바로잡지 않고 규제완화가 시행될 경우 형평성에 문제가 생기고 세금탈루 등을 방치하는 결과가 초래될 것이라는 지적이 많다.

가장 큰 쟁점인 주거용 판정만 해도 지자체들은 현실적으로 판정 기준이 모호해 민원을 살 가능성이 큰 데다 단속 인력이 부족하다는 이유로 미온적인 자세다.

이로 인해 대형 주거용 오피스텔 소유자는 양도세 중과와 종부세 합산 대상에서 빠지게 된다.

또 현행 청약제도에서는 주거용 오피스텔 소유자라도 무주택자 자격을 그대로 유지할 수 있어 전세 세입자 등과의 형평성에 심각한 의문이 제기되고 있다.

이에 대해 건교부 한 관계자는 "분명히 문제가 있지만 관련 부처 간 명확한 입장정리가 안 돼 아직 법개정에 나서지 못하고 있다"고 말했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com