부동산시장이 '격변기'를 맞고 있다.

지난 11·15대책이 발표된 이후에도 정부와 정치권에서 집값안정을 위해 각종 부동산대책을 잇따라 쏟아내고 있기 때문이다.

이에 따라 세제강화,공급확대 방안은 물론 반값 아파트 제도와 같은 생소한 대책들도 조만간 첫선을 보일 전망이다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "수요자들에게 직간접적인 영향을 미치는 만큼 중요 내용을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.



< 주택 : '반값 아파트' 시범 공급 >

연말을 후끈 달궜던 공공분양주택, 이른바 '반값 아파트'는 내년에도 주택시장을 뒤흔들 주요 화두가 될 전망이다.

당초 실현 가능성이 의문시됐던 공공분양주택 제도는 이미 지난 22일 당정협의를 통해 시행쪽으로 가닥을 잡은 상태다.

공공분양주택제도에는 토지임대부 분양(반값 아파트)과 환매조건부 분양이 모두 도입될 공산이 크다.
토지임대부 분양은 토지는 임대하고 건물만 분양하는 형태의 주택을 말한다.

따라서 계약자는 토지에 대한 일정액의 임차료를 내야 한다.

이와 함께 시세보다 저렴한 가격으로 토지와 건물을 함께 분양받되 반드시 주택공사 등 공공기관에만 되팔 수 있는 것이 환매조건부 주택이다.

되파는 가격은 분양 가격에 적정 이자율을 감안해 공공기관이 정한다.

이렇게 되면 최초 분양자는 시세차익을 거의 기대할 수 없게 된다.

두 가지 제도는 내년에 분양되는 파주신도시부터 시범 적용될 전망이어서 보다 저렴한 가격에 내 집을 장만할 수 있는 틈새 청약시장이 정착될지 주목된다.

내년 7월부터는 민간택지에서도 원가연동제(분양가상한제)가 전격 도입된다.

이 방식은 모든 평형에 동일하게 적용되며,특히 주상복합 및 재개발·재건축 단지도 해당된다.

건축비 상한제로도 불리는 원가연동제 방식은 땅값은 그대로 둔 채 건축비를 제한하는 방식이다.

분양가는 토지비+건축비+가산항목(지하주차장 건축비 등)으로 구성되며 건축비+가산항목은 정부가 결정한다.

하지만 민간택지의 경우 땅값이 차지하는 비중이 워낙 높아 건축비만 규제하는 원가연동제가 시행되더라도 분양가 인하폭은 5% 안팎에 그치는 등 효과가 미미할 것으로 관측되고 있다.

이에 따라 건축비 상한선(표준건축비)을 지금보다 낮추는 방안도 여당을 중심으로 논의되고 있다.


< 토지 : '알박기' 뿌리 뽑는다 >

내년 1월부터 주택사업 부지 등에 횡행하던 알박기 행위에 대한 철퇴가 내려진다.

이에따라 주택사업 시행자 및 건설업체가 사업용지를 80%만 확보하면 매도청구 절차를 통해 보유기간이 10년 미만인 토지를 사들일 수 있게 된다.

그동안 사업시행자는 90% 이상의 땅을 사들인 뒤,보유기간 3년 미만인 알박기 토지에 대해서만 매수청구를 할 수 있어 사업추진에 걸림돌이 많았다.

알박기 행위가 근절될 경우 토지매입비가 낮아지고 사업진행이 빨라져 그만큼 분양가가 낮아지는 효과를 거둘 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.


< 주상복합 : 주거비율 늘린다 >

역시 11·15대책에서 발표됐던 주상복합 아파트의 주거비율 상향조정이 시행될 전망이다.

현재 서울지역의 경우 주거와 상업비율은 7 대 3 정도여서 이를 조정해 주거비율을 높일 경우 수익성이 크게 높아질 것으로 기대된다.

주상복합의 주거·상업비율 조정은 지자체 권한이어서 실현 가능성은 불투명하다.

실제 서울시의 경우 주거환경 악화 등을 이유로 난색을 표하고 있다.

설사 서울시가 이를 동의하더라도 걸림돌이 적지 않다.

주상복합의 경우 일반아파트와 함께 민간택지의 원가연동제 적용방침에도 포함,종전처럼 마감재 수준이 뛰어난 고가상품이 공급되기는 어려울 것으로 예상되기 때문이다.

일례로 뚝섬 상업용지에서 추진되고 있는 주상복합의 경우 땅값이 차지하는 비중이 워낙 높아 원가연동제가 적용돼도 평당 분양가가 3500만원 안팎이 될 것으로 보이지만,수익성을 기대하기 어려운데다 분양가에 비해 품질이 낮아 분양률도 떨어질 것으로 보여 사업 자체가 무산될 가능성이 크다.


< 오피스텔 : 바닥난방 20평까지 허용 >

정부는 지난 11·15대책을 통해 오피스텔에는 엄격히 금지됐던 바닥난방 시설을 15평 이하까지 허용키로 한데 이어 최근 당정협의를 통해 이를 20평까지 올려주기로 결정했다.

이에 따라 분양면적을 기준으로 30평형대 초반의 오피스텔에도 바닥난방 설치가 가능해진다.

이는 신축 대상 물량뿐 아니라 이미 준공된 오피스텔에도 적용된다.

이에 따라 침체됐던 오피스텔 시장에도 다소 훈풍이 불 것으로 보인다.


< 세제 : 1가구 2주택 양도세 50% 중과 >

무엇보다 획기적인 전환점을 맞는 분야는 부동산 세제라고 해도 과언이 아니다.

1가구 2주택자가 집을 팔 경우 단계별로 9~36%로 부과되고 있는 현행 양도세제가 대폭 강화돼 내년부터는 50%로 중과되기 때문이다.

더욱이 장기보유특별공제도 받을 수 없어 매도자들이 실질적으로 받는 충격파는 예상을 뛰어넘을 전망이다.

마철현 세무사는 "내년에는 세금부담 폭이 워낙 급격하게 높아져 매물을 내놓는 경우는 극히 드물 것"이라며 "이를 예상한 2주택자들 가운데 상당수가 올해 매매나 증여 절차를 마친 상황"이라고 말했다.

아울러 올해 1가구 2주택자부터 적용하던 양도세 실거래가 과세 방식이 내년부터 모든 주택으로 확대되고 비투기지역에서도 양도소득세가 실거래가를 기준으로 과세된다.

올해까지는 투기지역에서만 실거래가로 과세됐고 비투기지역에서는 공시가격으로 세금이 부과됐다.

6억원 이상 고가주택에 부과되는 종합부동산세의 과표 적용률도 현행 70%에서 80%로 상향조정된다.

이는 지난 2005년 50%부터 도입된 종부세의 과표 적용률을 100%까지 끌어올리는 종부세 로드맵에 따른 것이다.

특히 올해 급등한 부동산가격을 고려할 경우 종부세 부과 대상자들 수가 크게 늘어날 것이라는 게 전문가들의 예상이다.

또 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 내년 말로 사라진다.

이에 따라 1998~2003년에 지어진 공동주택 60여만 가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.


< 기타 : 후분양제 1년 연기 >

이외의 각종 부동산관련 제도 변화도 주목할 만하다.

우선 내년부터 리모델링이 가능한 아파트의 범위가 준공 후 20년에서 15년으로 단축，리모델링 사업이 다소 숨통이 트일 전망이다.

리모델링을 하게 되면 전용면적을 최대 30%까지 늘릴 수 있다.

전용면적이 늘어나지 않으면 10년만 지나도 리모델링할 수 있다.

이와 함께 주상복합 아파트의 경우 상가도 조합원으로 간주해 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있도록 했다.

내년부터 공정률 40% 이후에 아파트를 분양할 수 있는 후분양제도가 도입될 예정이었으나 최근 집값 급등 현상을 조속히 해소하기 위해 아파트 조기공급의 필요성이 제기됨에 따라 시행시기가 1년 연기됐다.

아파트 분양권과 재건축·재개발조합원의 입주권을 사고 팔 때도 실거래가를 신고해야 한다.

신고 대상 분양권은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택,300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다.

하자담보책임기간도 연장돼 창문틀 문짝 타일 온돌 등의 하자보수 기간이 지금보다 1년 정도 늘어난다.
이와 함께 관리비 부과내역을 인터넷 게시판을 통해 공개하도록 했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com