올해 부동산시장에서 최대 관심지역은 단연 은평뉴타운이다.

서울 도심권에 새로 조성되는 100만평짜리 전원형 생태도시라는 점이 매력이다.

'도심 속 신도시'인 셈이다.

더욱이 서울시는 올 10월께 후분양 방식으로 공급될 은평뉴타운의 분양가를 낮추겠다고 공언,실수요자들에게 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있을 것이란 희망을 심어주고 있다.


○판교보다 녹지비율 높아

은평뉴타운은 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 총 105만7000평 규모로 건설된다.

현재 개발이 한창인 북쪽 고양 삼송지구(149만평)와 지축지구(35만평)를 합하면 판교신도시(281만평)보다 큰 289만평 규모에 달해 강북권 최대 신도시가 된다.

서울에서는 1980년대 신주거단지로 개발됐던 목동 이후 최대 단지인 셈이다.


이곳은 북한산 국립공원을 끼고 있는 '리조트형 생태전원도시'여서 실수요자는 물론 기존 주택소유자들도 큰 관심을 기울이고 있다.

녹지비율이 전체 면적의 42%를 차지해 판교(36%)보다 높다.

지구 북쪽으로는 창릉천이 흐른다.

SH공사 관계자는 "서울 시내에선 전례가 없을 만큼 쾌적한 환경을 만들 것"이라고 강조했다.

은평뉴타운에는 초·중·고교 11곳이 들어설 예정이다.

특히 서울시는 자립형 사립고를 배치해 은평뉴타운을 교육 1번지로 만들겠다는 구상을 밝히고 있어 교육수요도 자체 충당할 수 있을 전망이다.

뉴타운 내에는 영어마을도 조성된다.

○공급물량 확대 미미할 듯

첫 분양시기는 올 10월께가 될 전망이다.

작년 고분양가 논란으로 연기된 1지구 A·B·C공구 및 2지구 A공구 2066가구가 대상이다.

80% 공정 후에 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기도 내년 상반기로 빠르다.

나머지 2~3지구 분양 일정은 내년이나 돼야 윤곽이 드러날 것 같다.

현재 1~3지구를 합해 총 1만5200가구인 공급물량을 확대하는 논의가 진행 중이지만,크게 늘어나기는 힘들 전망이다.

서울시 관계자는 "토지이용계획이 확정된 1·2지구의 용적률을 높이는 것은 사실상 불가능하며 3지구도 동간 거리,층고제한 등을 고려할 경우 물량을 많이 늘리기 어렵다"면서 "많아야 수백가구 정도 더 짓는 수준이 될 것"이라고 말했다.

서울시는 중심상업지 내에 주상복합 아파트를 건립하는 방안도 검토하고 있다.

○마이너스 옵션제 도입될 듯

서울시는 지난 2일 앞으로 서울에서 분양되는 공공아파트 가격을 주변 시세의 75~85% 수준으로 정하겠다고 발표,은평뉴타운의 분양가가 예상보다 더 낮아질 것이란 기대가 높다.

하지만 은평뉴타운은 주변에 비교할 만한 아파트가 없어 실제 혜택이 어느 정도나 될지는 미지수다.

업계에선 서울시가 작년 발표했던 분양가(평당 1151만~1523만원)보다 많이 낮추기는 현실적으로 어렵다고 보고 있다.

SH공사 관계자도 "보상비 등 땅값이 높아 분양가를 낮출 여지가 별로 없다"면서 "1년여간의 공사기간을 감안하면 지난해 발표했던 분양가 수준만 돼도 실질적으로 분양가를 낮추게 되는 셈이 아니냐"고 말했다.

이와 관련,서울시 최창식 행정2부시장은 "분양가심의위원회 심의와 58개 분양가 세부항목 공개 절차를 거쳐 분양가를 책정할 것"이라며 "분양가를 최대한 낮추기 위해 마이너스 옵션제도 도입하겠다"고 설명했다.

○유망단지 및 청약자격은

올 10월 일반분양물량은 32~65평형 2066가구다.

전용면적 25.7평을 넘는 중·대형이 1610가구로 전체의 80% 수준이다.

그러나 원가연동제와 채권입찰제가 적용되지 않아 입주 직후 매매가 가능하다.

롯데건설과 삼환기업이 시공하는 1－A공구와 현대건설·태영이 짓는 2－A공구가 가장 인기를 끌 전망이다.

1－A공구는 유치원,중·고등학교를 끼고 있고 단지 앞에 진관근린공원이 위치한다.

2－A공구는 은평뉴타운 초입에 자리잡고 있어 시내로 접근하기가 쉽다.

초등학교를 둘러싸고 있는 형태로 중심상업지구와 맞닿아 있다.

두 공구 모두 지하철 3호선 구파발역을 걸어서 이용할 수 있다.

가구 수로는 1－B공구가 가장 많다.

은평뉴타운은 서울시 도시개발 방식으로 조성되기 때문에 서울 거주자에게만 전량 1순위 청약자격이 주어진다.

입주자 모집공고일 이전까지 서울로 주민등록을 옮겨도 청약할 수 있다.

32평형은 청약저축 가입자 중 무주택기간이 5년 이상이고 납입액이 많은 사람,중·대형 평형은 청약예금 가입자(서울 기준 600만~1500만원)가 각각 경쟁을 벌이게 된다.

후분양 방식이어서 중도금 납입기간이 짧다.

초기 목돈이 많이 드는 만큼 자금계획을 잘 세워야 한다.

조재길 기자 road@hankyung.com