安在旭 < 경희대 교수·경제학 >

경제학에서 제일 먼저 배우는 것이 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다는 점이다. 그 다음에 가격을 통제하거나 방해했을 때 나타나는 결과를 이론적으로 뿐만 아니라 실증적 사례를 들어가며 배운다.

그 예로 다루는 것이 바로 임대료 통제인데，"임대료가 통제되면 낮은 임대료 때문에 수익성이 없어지므로 신축 건물이 감소하고，주택을 소유한 사람들 역시 세를 놓지 않기 때문에 임대주택의 부족 현상이 발생한다. 그러면 집을 구하는 데 어려움을 겪는 사람들은 주택 소유자에게 뇌물을 주는 방법 등으로 집을 구하려고 해 소비자가 지불하는 비용은 불법행위가 적발될 위험의 비용까지 추가돼 자유 시장에서 형성된 가격보다 훨씬 높게 된다. 게다가 세를 놓은 사람들도 비용을 감소시키기 위해 유지 및 보수(補修)에 투자하지 않게 되므로 주택의 질적 저하가 초래된다. 이 과정에서 가장 피해를 보는 그룹이 가난한 사람들이고 결국 그들은 더욱 비좁고 형편없는 주택에 더 많은 임대료를 지불하는 결과는 낳는다"고 모든 경제학 원론에 빠짐없이 나와 있다. 그리고 이러한 현상은 임대료 통제를 했던 미국 스웨덴 프랑스 독일 네덜란드 영국 등 모든 나라에서 공통적으로 나타났음을 밝히고 있다.

지난 11일 정부는 민간아파트에 대한 분양원가 공개를 근간으로 하는 부동산 대책을 발표했다. 분양원가공개는 실질적인 아파트 분양가격 통제다. 택지 비용을 비롯한 건축원가를 공개하고 거기에 적정이윤을 더해 분양가를 책정하도록 하는 것은 분양가를 원가에 연동시켜 일정하게 유지하겠다는 것이다. 이것은 전혀 수요를 무시한 정책이다.

재화(財貨)의 가격은 원가에 의해 결정되지 않는다. 두 개의 서로 다른 제품에 동일한 원가를 들였다 하더라도 그 재화의 디자인，색깔，분위기，판매자의 서비스 및 홍보 등 다양한 요인에 의해서 가격은 달라진다. 다른 가격을 받아들이고 받아들이지 않고는 결국 소비자의 결정이다. 비록 원가가 동일한 두 개의 제품일지라도 소비자는 어떤 한 제품의 디자인이나 색깔，또는 홍보가 마음에 들면 그 제품의 가격이 더 비싸더라도 기꺼이 구입한다.

아파트도 마찬가지다. 모든 건설사가 비록 동일한 자재와 동일한 노동력을 사용했다고 할지라도 소비자들이 실내의 배치나 장식 등 건설사의 아이디어에 가치를 부여하면 얼마든지 아파트 분양가는 달라질 수 있다. 분양원가 공개 규제는 이러한 것들을 무시하는 획일적인 것으로 건설사의 창의적인 노력을 쇠퇴시켜 우리나라 건설 산업을 후퇴시킬 것이다.

한편 기업은 더 많은 이윤을 얻기 위해 원가절감 노력을 끊임없이 하는 법이다. 아파트를 건축하려는 건설사들은 비용이 적게 들면서 질이 좋은 시멘트，목재，철근 등의 원자재를 확보하려고 끊임없이 노력한다. 분양원가 공개는 건설사의 이러한 유인(誘因)을 박탈함으로써 아파트의 질적 저하가 초래될 것이다.

신규 아파트의 분양가는 기존 아파트 가격과 밀접하게 관련돼 있다. 수요가 증가해 기존 아파트 시장에서 가격이 오르면 건설사들은 상승한 가격을 보고 신규 아파트를 공급한다. 신규 아파트가 공급됨에 따라 올랐던 아파트 가격이 다시 예전 수준으로 떨어진다. 만일 분양가를 공개해 주변의 동일，또는 유사한 아파트 가격보다 낮게 유지하도록 한다면 아파트의 공급이 증가하지 않아 올랐던 아파트 가격은 하락하지 않고 유지된다. 벌써 건설사들은 국내의 아파트 건축보다는 해외건설과 규제가 없는 리모델링 사업 쪽으로 움직임을 보이고 있다.

결국 아파트 분양원가 공개는 정부의 정책의도와는 정반대로 아파트값을 상승시킬 것이며，경제원론에 나오는 임대료 통제와 동일한 결과들이 그대로 나타날 것이다. 어쩌면 한국의 분양원가 공개 정책이 케이스 스터디로 다뤄져 경제원론의 개정판에 수록될지도 모르겠다.

분양원가 공개를 다시 재고(再考)해 없던 일로 만드는 것이 역사에 오점을 남기지 않는 일일 것이다.