정부가 발표한 '1·11 부동산 대책' 가운데 내용이 아리송한 대목이 적지 않아 시장과 실수요자에게 혼선을 주고 있다.

아파트 분양가에서 비중이 가장 큰 택지비의 경우 정부가 대책을 발표한 지 며칠 만에 산정 방식을 변경하는 등 우왕좌왕하는 모습까지 눈에 띈다.

대책을 급조한 나머지 완성도가 떨어진다는 얘기다.

이 때문에 1·11 대책의 효과와 신뢰성에 의문이 가시지 않고 있는 상황이다.

실수요자들이 궁금해하는 대목을 5가지로 정리해본다.

첫째,청약가점제가 시행되면 주택소유자가 불리해지는가 하는 점이다.

청약가점제는 올 9월부터 모든 아파트에 도입된다.

이 제도는 무주택기간이 길고,자녀 수가 많은 세대주에게 가점을 주는 제도다.

이에 따라 특히 소형주택 소유자들은 청약에서 크게 불리해진다.

정부는 민간아파트에 청약할 수 있는 기존 청약예금 가입자에 대해 피해가 없도록 하겠다고 밝히고 있지만,뾰족한 방법이 없는 상태다.

이 때문에 9월까지 제도를 도입하되 전면 시행은 연기하는 방안이 검토되고 있다.

이와 관련,정부는 2010년까지 청약가점제와 현행 추첨제를 병행하는 것도 고려 중이다.

둘째,재건축 단지에 분양가 상한제가 적용되면 조합원 부담이 얼마나 더 늘어나는지도 궁금하다.

재건축 단지의 경우 분양가 상한제는 조합원용이 아닌 일반분양 아파트에만 적용된다.

일반분양분은 통상 전체 가구 수의 10% 정도다.

따라서 분양가 상한제로 일반분양주택의 분양가가 낮아지면 그만큼 조합원들이 분담해야하는 비용이 늘게 된다.

건설교통부의 시뮬레이션 결과에 따르면 분양가가 25% 낮아질 경우 조합원은 평균 3% 정도 더 부담하게 된다.

건교부 관계자는 33평형의 경우 1500만원 이상 더 부담해야할 것이라고 설명했다.

셋째,분양가 상한제가 도입되면 민간부문의 주택이 제대로 공급될지도 의문이다.

분양가 상한제와 원가공개는 주택공급을 위축시킬 것으로 예상된다.

'이익 창출'이 목적인 사기업의 경영 의욕을 꺾기 때문이다.

신기술 개발 등 원가 절감 의지도 퇴색해 주택의 질이 떨어질 것이란 우려도 높다.

정부도 민간 주택공급이 상당히 영향을 받을 것으로 예상하고 있다.

이 때문에 9월 이후 주택수급 공백으로 집값이 뛸 수도 있다는 전망이 나오고 있다.

넷째,민간아파트 전매 제한 조치는 사유재산권을 침해하는 반시장적 정책이 아니냐 하는 점이다.

정부는 민간아파트에도 전매제한 기간(전용면적 25.7평 이하는 7년,25.7평 초과는 5년)을 두기로 했다.

분양가 상한제로 분양가가 낮아지므로 투기 이익을 차단하기 위해 전매를 제한할 필요가 있다는 논리다.

하지만 이에 대해 사유재산권 침해라는 지적이 강하게 제기되고 있다.

전매제한 기간 내에는 사유재산임에도 집을 처분할 수 없기 때문이다.

법조계도 "무리한 정책"이라고 지적하고 있다.

집을 처분할 때 이미 양도차익을 회수하는 양도소득세라는 장치가 있는데도 불구하고 전매까지 제한하는 것은 지나치다는 것이다.

마지막으로 과연 이번 대책으로 분양가가 떨어질지가 궁금하다.

분양가 상한제,채권매입액 하향 조정 등으로 20% 정도 분양가가 떨어진다는 게 정부의 설명이다.

특히 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비를 낮출 경우 상당한 인하 효과가 있을 것으로 예상된다.

정부가 1·11대책에서 택지비를 금융비용 등이 포함되지 않는 감정가로 산정토록 했던 것도 이 때문이다.

하지만 정부는 최근 대책 발표일 전에 건설업체들이 산 택지에 대해서는 매입 원가를 인정하기로 방향을 바꿨다.

업체들이 사업을 빨리 추진하기 위해 감정가보다 훨씬 비싸게 땅을 매입할 수밖에 없는 현실을 부분적으로 인정한 것이다.

물론 대상은 제한적이지만 이로 인해 분양가 인하 효과는 당초 발표보다 낮아질 것으로 예상된다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com