서울시가 영등포·용산·마포·청량리 등 4대문 밖 부도심권을 대상으로 주상복합 아파트의 주거비율(건축연면적 대비 주택연면적비율)을 종전 70%에서 90%까지 늘리기로 함에 따라 도심권 주택공급이 늘어날지 관심이 쏠리고 있다.

전문가들은 그동안 주상복합 아파트의 주거비율이 너무 낮아 건설회사들이 수익성이 없다는 이유로 공급을 기피해 온 만큼 이번 조치가 시행되면 주상복합 아파트공급이 지금보다 늘어날 것으로 보고 있다.

하지만 주거비율이 확대되는 대상지역이 부도심권의 도심재개발구역(도시환경정비지역)으로 한정될 가능성이 커 실제 주택공급 효과는 기대에 못미칠 가능성이 크다는 지적도 나오고 있어 주목된다.

○주상복합 사업성 높아져

서울시가 4대문 밖에 들어서는 주상복합 아파트의 주거비율을 90%까지 허용할 경우 상가면적이 줄어드는 대신 그만큼 주택공급이 늘어나게 돼 일단 주상복합 사업성은 높아지게 된다.

이제까지는 상가비율이 지나치게 높아 수익성 저하로 사업을 기피하는 사례가 비일비재했다.

실제 2003년 주상복합의 주택연면적 비율이 90%에서 70% 미만으로 축소된 이후 건축허가 건수는 2003년 1만6815가구에서 2004년 6837가구,2005년 1735가구로 해마다 대폭 감소하는 추세다.

특히 주거비율이 90%로 늘어날 때 적용되는 용적률은 4대문 안의 적용 기준인 600%까지,주거비율이 70~80%일 경우는 650%까지 허용될 가능성이 높은 것으로 관측되고 있다.

이와 관련,서울시는 현재 4대문안 중심상업지역의 주상복합은 주택연면적 비율을 90%까지 허용하고 있다.

이 경우 용적률은 600%이하로 지어야 한다.

반면 4대문밖에서는 주택연면적 비율이 70%를 넘을 수 없다.

이 때 용적률은 720%까지 허용되고 있다.

특히 주상복합 아파트의 주거비율이 낮을수록 용적률을 더 높일 수 있는 방식의 '용도·용적제'가 적용돼 4대문 밖에서 주거비율이 30% 이상·40% 미만이면 중심상업지역에서는 930%의 용적률까지 허용되고 있는 상태
다.

서울시에 이어 용인,성남 등 수도권 일부 지자체에서도 주상복합 주거비율 확대를 추진하고 있어 이들 지역의 구시가지 개발사업도 한층 활기를 띨 전망이다.

○주택공급 확대 효과는 미미할 듯

하지만 주상복합의 주거비율이 늘어나는 대상지역이 4대문 밖 부도심권의 일부 재개발구역으로 제한될 가능성이 커 정부가 기대하는 것처럼 도심권 주택공급 확대 효과를 거두기에는 역부족이라는 지적이다.

더욱이 오는 9월부터는 주상복합 아파트도 분양가상한제(원가연동제)가 적용되고 원가가 공개되는 만큼 실제 공급이 늘어나지 않을 수도 있다.

실제 주상복합은 상업지역에 들어서 땅값이 비싼 만큼 분양가도 일반아파트보다 높을 수밖에 없어 고급 수요층을 겨냥해 공급되는 경우가 많다.

하지만 분양가상한제 시행으로 일반아파트처럼 기본형건축비가 적용될 경우 수급 불일치가 생길 가능성이 다분하다.

여기에다 정부가 택지비 산정기준을 감정가격으로 결정할 경우 주상복합 아파트를 공급해 분양수익을 내기는커녕 자칫 투자원금조차 못건질 가능성도 크다는 게 업계의 진단이다.

한 대형 업체 관계자는 "서울시가 주상복합 아파트의 주거비율을 높이더라도 결국 분양가상한제나 원가공개라는 또 다른 규제가 추가되는 만큼 무작정 반길 만한 일이 아니다"고 지적했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com