최근 3년간 장기 침체기를 걸어온 수익형 부동산 시장이 올해는 기를 펼 수 있을까.

주택 시장이 소강 상태를 보이자 상가 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.

봄철 부동산 성수기를 앞두고 좋은 물건을 미리 잡아 두려는 투자자들이 벌써부터 발빠른 행보를 보이기도 한다.

하지만 전문가들은 수익형 부동산의 '아킬레스건'이 완전히 제거되지 않은 상태에서 '장밋빛 전망'만을 제시하기에는 무리가 있다는 지적이다.

상가는 장기화된 경기 침체로 임차인 구하기가 쉽지 않고 오피스텔도 1가구2주택 양도세 중과가 난제로 남아 있다.

올해 수익형 부동산의 인기는 상품별 지역별로 격차가 커질 것이라는 예상이 주를 이룬다.

짭짤한 수익을 거둘 수 있는 가능성이 커진 만큼 투자가 더 까다로워졌다는 뜻이다.

◆상가는 양극화 심해질 듯

상가 시장은 살아나는 조짐이 감지된다.

예전에는 상가 분양업체들이 신문에 광고해도 거들떠보지도 않았지만 요즘에는 분위기가 변했다.

한 분양업체 관계자는 "골칫덩이로 치부되던 상가가 다시 관심 대상으로 떠오르는 것 같다"며 "하루 한 통도 받지 못했던 분양문의 전화를 요즘 들어 자주 받는다"고 전했다.

고분양가와 과잉 공급의 후폭풍으로 경색됐던 시장이 슬슬 움직이고 있는 것이다.

그렇다고 모든 상가에 봄바람이 부는 것은 아니다.

위치와 종류에 따라 편차가 크다.

양극화의 길을 걷고 있는 것이다.

경기가 위축되면서 임차인이 장사가 될 만한 곳으로만 몰리기 때문이다.

역세권 상가,아파트 단지 내 상가,근린 상가 등은 떠오르는 상품이다.

유동 인구가 풍부하고 고정된 수요층이 확보되는 곳들이다.

반면 테마 상가(쇼핑몰),주상복합 상가는 여전히 얼어붙어 있다.

공급이 워낙 많았고 고분양가 파동이 심했던 데다 테마 상가는 인터넷 쇼핑몰에 밀리고 주상복합은 상가 이용객이 많지 않아 매력이 떨어졌다.

이 같은 인기 상품과 비인기 상품의 명암은 앞으로 더욱 심해질 전망이다.

박대원 상가정보연구소 수석 연구원은 "작년에 비해 큰 성장세를 점치기는 힘들지만 상가로 몰리는 부동 자금이 확대될 것으로 보여 시장 활성화에 대한 기대가 높은 편"이라며 "다만 상품 내용에 따른 옥석 가리기가 예전보다 더 활발하게 진행돼 투자자의 주의가 어느 때보다 요구된다"고 덧붙였다.

◆오피스텔 임대시장 탄력

오피스텔 시장의 변수는 크게 두 가지다.

하나는 1가구2주택 양도세 중과 문제이고 다른 하나는 전용면적 15평 이하 바닥난방 허용이다.

오피스텔 시장이 침체된 결정적인 이유는 주거용 오피스텔이 주택으로 분류되면서 양도세 중과 기준에 걸리게 된 것이다.

양도 차익을 얻어도 50%를 세금으로 내야 하기 때문에 투자 상품으로서의 가치가 크게 줄었다.

이 때문에 세금 완화 정책이 나오지 않는 이상 오피스텔 시장은 완전히 살아나기를 기대하기가 어려운 실정이다.

오피스텔은 당분간 매매 시장보다는 임대 시장에 집중해야 한다.

서울 강남·여의도 등 오피스 지역과 역세권,공단 밀집 지역을 중심으로 한 오피스텔은 인기가 높다.

자금 여력이 크지 않은 신혼 부부와 직·주 근접(직장과 주거지가 가까움)을 원하는 직장인이 많아 수요가 꾸준한 편이기 때문이다.

공급 과다가 여전하지만 오피스텔 대체재였던 다가구·다세대 공급량도 줄어 인기 지역에서는 1년에 월세가 최소 5만원씩 오르는 상황이다.

현재 수익률은 7% 이상이 대부분이다.

여기에 전용면적 15평 이하 오피스텔의 바닥 난방이 허용돼 임대 시장은 더욱 탄력을 받게 됐다.

정부는 '11·15 부동산대책'으로 바닥 난방이 금지된 수도권 오피스텔 1만4000여 가구 가운데 3000여 가구가 바닥 난방을 설치해 이번 봄 전·월세 시장에 나올 수 있을 것으로 예상했다.

오피스텔 수요가 더 늘어날 수밖에 없다.

오피스텔 투자 전략도 상가와 비슷하다.

인기 지역 위주로 투자해야 한다는 것이다.

지하철이 다니지 않거나 주변에 업무용 빌딩이 적을 경우 임차인을 구하지 못해 어려움을 겪게 된다.

값이 싸다고 덥석 샀다가는 낭패를 보기 십상이다.

투자 전에는 오피스텔 전용률,주차 면적,평당 관리비 등을 꼼꼼히 분석해야 한다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com