1·31 부동산대책은 분양가 상한제 등에 따른 민간 주택공급 부족을 메우기 위해 서민들에게 공공 임대주택을 싸게 대량으로 공급한다는 점에서 긍정적이지만 현실성이 떨어진다는 것이 전문가들의 평가다.

정부가 기존의 주택공급 로드맵에 따라 2012년까지 장기 임대주택 116만8000가구를 공급하기로 한 계획도 차질을 빚고 있는 마당에 2017년까지 260만가구의 임대주택을 추가 공급한다는 것은 무리라는 지적이다.

또 이번 대책으로 올해부터 공급될 비축용 임대주택은 30평형대의 중형 아파트여서 중산층의 주거 안정에 세금을 대거 투입하겠다는 것은 지나친 '선심정책'이라는 비난도 제기되고 있다.

◆재정부담금 2012년엔 1조원 넘어

정부는 임대주택펀드로 비축용 임대주택을 지을 경우 매년 5000억원의 재정을 지원한다는 방침이다.

펀드의 수익률을 국고채 금리를 다소 웃도는 연 6% 수준으로 보장해 주기로 함에 따라 실제 수익률과의 차이를 보전해 줘야 하기 때문이다.

정부가 제시한 임대주택 모델을 분석한 결과 1채를 지을 때마다 연간 최소 456만원 이상을 세금으로 메워줘야 하는 것으로 나타났다.

정부는 임대주택을 30평으로 지을 경우 가구당 건설원가를 평당 600만원꼴인 1억8000만원으로 잡고,임대보증금 2500만원에 월 임대료 52만원으로 임대한다는 방침이다.

임차인이 연간 내는 임대료가 624만원이라는 얘기다.

그러나 펀드는 보장수익률이 연 6%인 만큼 1채당 연간 1080만원의 수익금을 받아야 한다.

1채당 연간 임대료가 624만원이므로 차액인 456만원은 재정에서 매년 부담해야 한다는 계산이 나온다.

사업 첫해인 올해는 5000가구여서 재정 부담규모가 228억원에 그치지만,2008년부터는 매년 5만가구를 공급하게 되므로 연간 2280억원씩 누적적으로 불어나게 된다.

5년 뒤인 2012년에는 재정 부담금이 1조2628억원으로 엄청나게 커져 그만큼 국민의 세금 부담도 늘어나게 된다.

◆택지 확보도 쉽지 않아

또 비축용 임대주택을 짓기 위해 택지확보도 과제다.

정부는 매년 5만가구씩 건설하려면 연평균 200만평의 택지를 추가 확보해야 한다.

정부는 이미 확보된 공공택지 여유분을 활용하고 주공 등이 필요한 경우 토지를 수용할 수 있도록 한 민간택지 공동사업을 제도화하면 택지를 충분히 공급할 수 있다고 강조하지만,정부가 제시한 계획대로 해도 수도권에서는 2009년부터 택지수요가 공급을 초과해 2010년에는 재고까지 동원해도 택지가 부족하게 될 전망이다.

또 현재 땅값이 오를 대로 오른 상태여서 추가로 확보할 택지의 매입 비용은 커질 수밖에 없다.

이렇게 되면 펀드 규모가 더 커져야 하며 그만큼 재정이 추가 투입돼야 하는 문제가 발생한다.

정부는 국무조정실 산하에 택지확보 태스크포스를 설치해 국공유지와 그린벨트 등을 활용해 내년부터 1650만평의 공공택지를 확보해 나가겠다는 계획이다.

당초 1500만평으로 계획됐던 공공택지 확보 계획을 연간 150만평씩 늘린 것이다.

민간택지 공동사업을 통한 택지 확보도 계획대로 될지 미지수다.

일단 공동사업을 위해서는 최소 3만평이 넘어야 하는데 민간이 절반 이상을 매입할 만한 지역이 없다는 점이 한계다.

또한 민간이 주택공사와 공동사업을 꺼린다는 것도 풀어야 할 과제다.

택지 입지도 문제다.

임대주택의 경우 이미지도 나빠 외면받는 경우가 대부분이기 때문이다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com