1·31부동산대책은 분양가 상한제 등에 따른 민간 주택 공급 부족을 메우기 위해 서민들에게 공공 임대주택을 싸게 대량으로 공급한다는 점에서 긍정적이지만 현실성이 떨어진다는 것이 전문가들의 평가다.

정부가 기존의 주택 공급 로드맵에 따라 2012년까지 장기 임대주택(매입임대 포함) 116만8000가구를 공급하기로 한 계획도 차질을 빚고 있는 마당에 2017년까지 260만가구의 임대주택을 추가 공급한다는 것은 무리라는 지적이다.

◆비축용 임대주택 실현될까

특히 정부가 임대주택펀드를 통해 공급하려는 중산층용 비축용 임대주택에 대해서는 실현 가능성을 우려하는 시각이 많다.

정부는 재정 부담이 크다는 지적과 관련,비축 임대주택을 10년 임대 후 2억5000만원에 매각해서 수익을 올리겠다고 밝히고 있지만,여기에는 변수가 많다.

정부는 매년 2.5% 정도의 물가상승률만큼 주택가격이 오른다는 가정 아래 1억8000만원짜리 임대주택의 10년 후 시가가 2억5000만원 수준에 이를 것으로 보고 있다.

그러나 정부 전망대로 임대주택 등이 대량 공급되면 집값 하락이 불가피해 임대주택을 매각해 수익을 올린다는 펀드의 기본 골격이 흐트러지게 된다.

정부는 주택 매각이 쉽지 않을 경우 주택공사가 임대주택을 매입해 활용하도록 하겠다고 밝히고 있지만,현재 주공은 이미 31조원의 빚을 지고 있는 형편이어서 현실성이 떨어진다.

◆택지 확보도 쉽지 않아

비축용 임대주택을 짓기 위한 택지 확보도 과제다.

정부가 매년 5만가구씩 건설하려면 연평균 200만평의 택지를 추가로 확보해야 한다.

정부는 이미 확보된 공공택지 여유분을 활용하고 주공 등이 필요한 경우 토지를 수용할 수 있도록 한 민간택지 공동사업을 제도화하면 택지를 충분히 공급할 수 있다고 강조하지만,정부가 제시한 계획대로 해도 수도권에서는 2009년부터 택지 수요가 공급을 초과해 2010년에는 재고까지 동원해도 택지가 부족할 전망이다.

또 현재 땅값이 오를 대로 오른 상태여서 추가로 확보할 택지의 매입 비용은 커질 수밖에 없다.

이에 대해 정부는 국무조정실 산하에 택지 확보 태스크포스를 설치해 국공유지와 그린벨트 등을 활용해 내년부터 1650만평의 공공택지를 확보해 나갈 것이라고 밝히고 있다.

민간택지 공동사업을 통한 택지 확보도 계획대로 될지 미지수다.

일단 공동사업을 위해서는 최소 3만평이 넘어야 하는데 민간이 절반 이상을 매입할 만한 지역이 없다는 점이 한계다.

민간이 주공과의 공동사업을 꺼린다는 것도 풀어야 할 과제다.

택지 입지도 문제다.

임대주택의 경우 이미지도 나빠 외면받는 경우가 대부분이기 때문이다.

◆공공분양주택 확대도 의문

정부가 민간주택 공급 위축을 의식,공공부문의 수도권 분양 물량을 현재의 연간 3만5000가구에서 5만가구 수준으로 늘리겠다는 계획 역시 순탄치 않을 전망이다.

5만가구는 연간 수도권 공급 물량인 30만가구(2008~2011년은 36만가구)의 14~16% 수준이어서 지을 수 있다면 민간주택 공급 부족을 충분히 상쇄시킬 수 있다.

하지만 주공의 공급 물량은 연간 1만가구 수준에 머물러 있어 목표 달성이 쉽지 않다는 지적이다.

또 주공 등 공공부문이 공급 물량을 확대하려면 민간업체의 사업 영역을 침범할 수밖에 없어 공공과 민간,공공기관과 지자체 등의 갈등이 빚어지면서 상당한 어려움을 겪을 것이란 분석이다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com