토지 시장은 올 봄에도 전반적인 침체가 지속될 것으로 보인다.

주택시장 규제가 강화되면서 토지에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있는 것은 사실이지만 현재의 침체기조를 호전시킬 만한 호재가 없기 때문이다.

일부 부동산 전문가들은 "토지시장은 최근 4년간의 활황기를 마감하고 정리단계에 돌입하고 있다"는 평가를 하고 있다.

이들은 "종부세·양도세 등 세금 부담이 커져 양도차익을 얻기 힘든 데다 매수세가 자취를 감추면서 거래 자체가 사라지고 있는 게 그 증표"라고 주장한다.

침체지속의 증거로 작년부터 시행된 실거래가 신고제 여파도 손에 꼽힌다.

신도시 등 공공택지 개발과정에서 나오는 보상비도 '현금 대신 토지'로 나오기 때문에 이 또한 토지시장에는 악재가 될 수 있다.

또 일단 세금 부담증가도 적잖은 부담이다.

비사업용 토지와 부재지주 소유 농지 등에 대한 양도세는 60%에 이른다.

매매차익의 대부분을 세금으로 내야 하기 때문에 땅값이 웬만큼 오르지 않는 한 투자매력이 없다.

3억원 이상 토지에 대해 물게되는 종합부동산세도 '묻어두고 보자'식의 장기투자에 큰 장애물이 아닐 수 없다.

아울러 거래 결과가 실거래가로 신고되는 탓에 취·등록세 부담도 급증했다.

이 같은 불황조짐으로 거래가 끊기자 상품의 환금성이 최악으로 떨어지고 있다.

주택은 시장이 안 좋아도 어느 정도 가격을 낮추면 매수세가 형성되는데 땅은 그렇지 않기 때문이다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 "작년 말 토지소유자들의 상당수가 매도를 시도했으나,매수세가 형성되지않아 거래가 별로 없었다"고 말했다.

그나마 투자가치가 있는 곳은 서울·수도권 지역과 개발호재가 내제된 땅이다.

이 같은 개발잠재성이 낮은 임야나 농지는 급격히 거래가 줄어드는 추세다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 "토지시장의 양극화가 극심해질 것으로 보인다"며 "투자를 원하는 사람들은 신도시 조성이나 도로망 확충 등 확실한 개발재료가 있는 곳을 골라야한다"고 조언했다.

이 같은 상황에서도 장기투자 차원에서 토지 매입을 원하는 사람들은 토지의 형질,향후 개발전망 등을 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다.

특히 요즘처럼 하향세 시장에서 대출을 낀 투자는 금물이다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "최근 기획부동산 업체들이 영농조합을 구성해서 토지를 분할매각하는 경우가 있는데 거품이 많을 수 있어 주의해야 한다"며 "특히 구분등기가 안되는 땅은 나중에 팔기가 어렵기 때문에 매입 결정에 신중해야 한다"고 말했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com