계약때, 잔금 전·후 등기확인 필수

완연한 봄 기운을 몰고 온 3월이 활짝 열리면서 이사를 준비 중인 사람들의 마음이 바빠지고 있다.

올 봄 주택시장은 분양가 상한제와 대출제한 등 각종 규제가 본격화되는 바람에 예년만큼 활기가 없는 듯하다.

하지만 전세시장은 이사철을 맞아 다소 꿈틀거리는 분위기다.

집값 등락에 관계없이 이사를 해야할 사람들은 존재하기 때문이다.

막상 보금자리를 옮길 때면 신경 쓸 일이 한 둘이 아니다.

현장점검을 잘못했거나 계약 또는 이행 부실로 인해 이삿짐을 풀고도 찜찜한 상황이 적지 않다.

가계에서 가장 큰 비중을 차지하는 게 부동산인 만큼 계약에서부터 잔금 지불,각종 세금 납부 등 하나하나 신중히 처리해야 한다.

◆계약은 꼼꼼하게… 잔금 지급 전에 등기부등본 확인 거듭

집을 옮기려고 마음을 먹었다면 가장 먼저 계약에 허점이 없나 짚어봐야 한다.

계약 전에 등기부 등본상의 소유자가 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인하는 것은 기본.등기부등본에 가압류 압류 가등기 경매 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지 확인한다.

근저당 저당권 전세권 등의 권리가 등기돼 있을 경우는 좀 더 복잡하다.

예상되는 주택 가격에서 근저당 금액과 먼저 입주한 가구의 전세보증금 등을 공제해보면 본인의 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 대략 알 수 있다.

구청에서 건축물 관리대장과 도시계획 확인원을 발급받아 이상 유무를 확인하는 것도 필요하다.

계약할 때는 등기부상 소유자와 계약자의 주민등록증을 대조해본다.

대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다.

계약서에는 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분),계약금,중도금,잔금 및 기일,임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장을 날인하게 된다.

특약사항은 되도록 구체적으로 적어 추후의 분쟁 소지를 없애는 것이 좋다.

대금을 수수할 때는 영수증을 반드시 받아 보관해야 한다.

계약 후에는 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 떼 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 다시 한번 확인한다.

신규 분양주택의 잔금은 해당 건설업체에 가서 명의변경을 한 후 지급한다.

매매의 경우 잔금지불 후 되도록 곧바로 소유권 이전등기를 하는 것이 좋다.

전세일 경우 전입신고를 하고 집주인의 동의를 얻어 전세권 등기를 하는 것이 유리하다.

여의치 않을 경우 등기소나 동사무소에서 전세계약서 원본에 확정일자를 받아둬야 한다.

주택임대차 신용보험에 가입하면 보증금 반환이 어려울 때 일정액의 보험료를 받을 수 있다.

◆복잡한 세금도 체크… 깜빡하면 오히려 손해

집을 사면 지방자치단체가 부과하는 등록세와 취득세 농어촌특별세 교육세를 내야 한다.

대체로 매입 금액의 2.7% 정도다.

취득세는 매입금액의 1%,농어촌특별세는 취득세액의 10%로 매매잔금 납부일로부터 30일 이내에 신고·납부하면 된다.

기간을 어기면 20%의 가산세가 있다.

등록세는 소유권을 취득할 때 매입금액의 1%가 부과된다.

교육세는 등록세액의 20%로 등기를 하기 전까지 내면 된다.

지방세 외에도 토지 및 건물을 취득했을 때는 국민주택채권을 사야 한다.

국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권이다.

시가표준액을 기준으로 매입할 금액이 결정된다.

특별시 및 광역시의 경우 주택에는 시가표준액의 1.3~3.1%,토지에는 2.5~5%가 적용된다.

그 외 지역은 주택이 시가표준액 대비 1.3~2.6%,토지는 2~4.5%의 채권을 사야 한다.

채권은 매입 즉시 팔 수 있다.

할인율은 10.48~10.59% 정도 된다.

집을 사고 등기를 내려면 분양아파트의 경우 분양업체에서 법인인감증명,잔금납부확인서,위임장,법인등기부등본,보존등기권리필증 혹은 구분등기소유권보존등기필증 등을 받아야 한다.

입주자의 분양계약서, 주민등록등본, 토지－건축물대장, 공시지가확인원 등도 준비해야 한다.

기존주택을 산 경우에는 전 소유주의 검인계약서, 등기권리증, 매도용 임감증명서와 주민등록등본이 필요하다.

김유미 기자 warmfront@hankyung.com

도움말=내집마련정보사 함영진 팀장