건설원가·감정가로 결정‥ 상한선 적용

임대아파트 가운데는 일정 임대기간이 지나면 분양을 통해 소유권을 이전하는 아파트가 있다.

주공 등 공공기관과 민간 건설업체들이 짓는 5년짜리 공공임대와 민간임대아파트가 그 것이다.

이들은 임대 후 5년이 지나면 일반 아파트로 전환되는데 민간이 짓는 임대아파트는 2년6개월(30개월) 만에도 전환이 가능하다.

민간임대의 경우 임대기간의 절반을 채우면 임대사업자(공급자)와 임차인의 합의를 전제로 분양이 가능하기 때문이다.

민간 건설업체들은 개발자금의 조속한 회수를 위해 최소 기간만 지나면 바로 분양전환에 나서기때문에 사실 민간임대의 대부분은 임대시작 30개월째에 전환이 이뤄진다.

분양전환가격 산정방식은 공공과 민간이 각각 다르다.

민간임대 아파트라고 해도 국민주택기금을 받아 지었으면 공공임대아파트 분양전환방식을 따른다.

우선 공공임대는 건설원가와 감정가격으로 결정한다.

따라서 실제 분양가는 주변 시세보다 10~15% 정도 저렴한 게 대부분이다.

건설원가의 기본이 되는 표준건축비는 상승률이 크지 않아 집값이 많이 오를수록 분양가는 상대적으로 떨어지는 효과를 가져온다.

감정가 역시 보통 시세보다 낮은 경우가 많다.

게다가 감정가는 임대사업자만 단독으로 평가하는 것이 아니고 임차인도 별도의 감정평가법인을 선정해 감정을 진행한다.

이렇게 나온 두 개의 감정가를 공급자와 임차인이 협의해서 최정 결정을 한다.

따라서 임차인의 분양가는 시세보다 낮아질 수밖에 없다.

또한 공공임대의 분양전환가는 상한선도 정해져 있다.

분양전환 당시의 표준건축비를 반영해 산정하는 임대주택을 초과할 수 없다.

쉽게 말해서 새로 짓게 되는 임대아파트보다 비싸면 안 된다는 뜻이다.

대한주택공사 관계자는 "공공임대아파트의 분양전환가격은 구조적으로 쌀 수밖에 없다"며 "아파트값 상승률이 더 높은 서울 수도권 지역 임대아파트가 지방에 비해 분양가가 상대적으로 더 저렴해 진다"고 말했다.

순수 민간자본으로 지어지는 임대아파트 분양전환가격은 법적으로 정해져 있지않다.

이들 민간임대의 분양전환가격은 대부분 초기 임차인을 모집할 때 결정을 하는데,입주기간 임대료를 포함해 주변시세의 90% 선에서 결정되는 경우가 많다.

하지만 최근 판교와 용인 흥덕지구 등 유명 택지지구에서는 일반 아파트와 맞먹는 가격에 임대료가 책정되는 바람에 '무늬만 임대'라는 빈축을 사기도 했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com