주택담보대출의 패러다임이 바뀌고 있다．

은행들은 3월부터 투기 지역과 수도권 투기과열지구의 시가 6억원 이하 아파트에 대해서도 총부채상환비율(DTI) 규제를 확대하고 나섰다．

1억원 이상 아파트를 담보로 대출받을 경우 DTI 40%를 적용하고 5000만~1억원 이하인 경우 DTI 50%를 적용한다.

특히 기존에는 시가 6억원을 초과하는 아파트의 신규 구입 때만 DTI 40%를 적용했으나 3월부터 6억원 이하 아파트의 신규 구입뿐 아니라 기존 아파트의 담보대출에도 DTI를 확대 적용했다.

주택담보대출 평가 체계가 담보 평가 위주에서 채무상환 능력 중심으로 바뀌는 양상이다.

DTI란 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합친 금액이 차지하는 비율을 말한다.

신청 대출금의 연간 원리금 상환액에다 기타 부채의 연간 이자 상환액을 더한 뒤 이를 연소득으로 나눠 산출한다.

DTI 40%를 적용한다는 것은 돈을 빌린 뒤 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 대출자 연봉의 40%를 넘지 않도록 한다는 의미다.

연소득 4000만원인 대출자가 투기지역의 시가 5억원짜리 아파트를 구입할 때 기존에는 LTV(담보인정비율)만 적용받아 집값의 60%인 3억원까지 은행에서 빌릴 수 있었지만 3월부터는 DTI 40% 규제를 적용받아 대출 가능 금액(16년 만기, 원리금 균등 분할상환, 적용 금리 연 6.2% 기준)이 1억5600만원으로 절반 가까이 줄어든다.

이에 따라 소득이 적은 서민들은 은행에서 돈을 빌려 집을 사기가 어려워질 전망이다.

특히 세금 등을 줄일 목적으로 소득을 줄여 신고했던 자영업자 등이 직격탄을 맞게 됐다.

금융감독원과 은행권은 당초 7월부터 시행 예정이던 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 분양 아파트의 중도금 집단대출에 대한 DTI 적용과 12월부터 DTI 규제를 전국의 모든 주택으로 확대하겠다는 방침은 일단 보류한 채 시장 상황을 봐가며 다시 논의하기로 했다.

전국의 모든 주택에 대한 DTI 전면 적용 시기는 시장 상황에 따라 유동적이지만 담보 대출에도 채무자의 상환 능력을 고려하는 것은 대세라는 평가다.

하지만 같은 조건에서도 지혜를 짜내면 대출을 더 많이 받을 수 있는 길이 있다.

전문가들은 대출 기간을 늘리면 DTI가 확대 적용돼도 대출 한도 축소분을 상당 부분 보전할 수 있다고 조언한다.

DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출 기간이 길어지면 대출한도도 늘어나기 때문이다.

예컨대 연소득 5000만원인 대출 희망자가 연 5.58% 금리의 주택담보대출을 받았을 경우 3년 만기로 5000만원을 빌릴 수 있지만 대출 기간이 15년으로 늘어나면 2억원, 20년이면 2억4000만원으로 한도가 커진다.

대출 때 원리금 분할상환을 선택하고 신용도를 높이는 것도 좋은 방법이다.

새로운 규정에는 DTI를 늘려 주는 항목이 있기 때문이다.

거치기간 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI 비율이 5%포인트씩 올라간다.

5000만원~1억원의 주택담보대출을 받을 경우 DTI는 기본적으로 50%를 적용받지만 고정금리의 원리금 분할상환식 대출을 받으면 60%를 적용받는다.

또 개인 신용등급이 우수하면 DTI 비율을 최대 5%포인트 올려준다.

단 모든 항목을 합쳐도 DTI 비율은 최고 60%를 넘을 수 없다.

반면 신용등급이 낮으면 5%포인트 낮게 적용받는다.

신용등급을 높이려면 불필요한 마이너스 대출 통장을 없애거나 대출 한도를 줄여야 한다.

마이너스통장은 대출을 받지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문이다.

신용도에 치명적인 이자나 각종 대금 연체는 막아야 한다.

급여 이체와 공과금 납부, 신용카드 사용 등을 주거래 은행에 집중시키는 것도 방법이다.

특히 세금 등을 줄일 목적으로 소득을 줄여놨던 자영업자나 소득 증빙이 어려운 고령자는 이번 DTI 확대 적용으로 타격이 불가피하다.

다만 임대소득 연금소득 신용카드 사용내역 등의 서류를 꼼꼼히 챙겨 제시하면 대출액을 늘릴 수 있다.

급여생활자라도 임대소득 등 근로소득 외 다른 소득이 있을 경우 신고하면 대출 한도가 늘어난다.

또 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다.

시중은행 관계자는 "DTI 대책이 확대 시행되더라도 합법적인 테두리 안에서도 대출 한도 감소를 상당 부분 보충할 수 있다"며 "특히 대출 장기화와 원리금 분할상환 등은 금융 안전성 차원에서 당국도 권유하는 분위기"라고 설명했다.

유병연 기자 yooby@hankyung.com