3월부터 DTI(총부채상환비율) 규제가 확대 적용됨에 따라 은행에서 주택담보대출을 받기가 어려워진 만큼 대출전략에 수정이 불가피하다.

새롭게 바뀐 DTI(총부채상환비율) 규제를 안내한다.

◆DTI 규제 대상

3월부터 접수되는 주택투기지역 및 수도권 투기과열지구에 소재 아파트(주상복합포함) 담보 대출이 대상이다.

아파트 담보 대출액이 1억원을 초과하면 DTI를 40%, 5000만원 초과~ 1억원 이하이면 50%를 기본적으로 적용한다.

예외적으로 대출금이 5000만원 이하이면 DTI를 적용하지 않으며 국민주택 규모 이하(전용면적 25.7평 이하)로 시가 3억원 이하인 아파트를 담보로 5000만원 이상 대출을 받을 때는 DTI 50%를 적용한다.

특히 이번 조치는 아파트의 신규 구입 뿐 아니라 기존 아파트의 담보대출에도 확대 적용된다.

현재는 시가 6억원을 초과하는 아파트의 신규 구입(소유권 취득일로부터 3개월 이내) 때만 DTI 40%가 적용되고 있지만 3월부터는 6억원 이하 아파트의 신규 구입 뿐 아니라 소유권 취득일로부터 3개월이 지난 기존 아파트의 담보대출에도 DTI가 적용된다는 얘기다.

대출한도는 LTV(담보인정비율)을 적용한 대출가능금액과 DTI를 바탕으로 산정한 금액중 적은 금액이 된다.

◆DTI 가산·차감 항목

시중은행들은 기본 DTI 비율을 40~50%로 설정하고 있지만 가산·차감 항목을 반영할 경우 고객에 따라 실제로는 30~60%를 적용하기 때문에 대출 한도가 크게 달라지게 된다.

예컨대 거치 기간이 없는 장기 원리금 분할 상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI 비율이 5%포인트씩 올라간다.

신용등급이 좋으면 5%포인트 높게, 나쁘면 5%포인트 낮게 적용된다.

예컨대 국민은행의 경우 12개 신용등급 중 1~5등급은 DTI를 5%포인트 가산하는 반면 9~12등급은 5%포인트 차감한다.

또 관공서에서 받은 공식 소득증빙 서류가 아닌 신고 소득을 제출하면 5%포인트 낮아진다.

이에 따라 신용등급이 높은 고객이 원리금 분할상환방식이나 고정 금리를 이용할 경우 DTI가 이론적으로 65%까지 가능하지만 시중은행들은 상한선을 60%로 규정하고 있다.

고정 금리나 분할 상환 등 가산 항목이 적용되지 않는 사람이 신용등급이 낮고 신고 소득을 이용하면 DTI가 30%까지 떨어진다.

◆자영업자 대출 요령

은행들은 소득 증빙이 어려운 자영업자들을 위해 주택담보대출 때 공공기관이 공식 발행하는 증빙 서류가 아닌 자기신고 소득을 인정해주기로 했다.

그 대신 자기신고 소득일 경우 DTI가 5%포인트 차감된다.

은행들이 인정하는 신고소득은 △매출액 △신용카드 사용액 △적금·부금 등 적립식 수신 △임대소득 △금융소득 △최저 생계비 등 6가지이다.

각 항목별로 확인가능한 서류를 제출해야 한다.

예컨대 매출액을 확인받으려면 세무사의 확인을 받은 부가세 과세표준 증명원상 매출액이나 재무제표상 매출액, 연간 신용카드 매출액 중 하나를 제시해야 한다.

은행들은 이를 토대로 '매출액×업종별 이익률(통계청)'을 적용해 인정소득을 산출한다.

예컨대 서울지역에서 음식점을 운영하는 A씨가 연간 매출액 1억2000만원을 신고했다면 통계청 고시 음식료업 이익률(0.2025)을 감안할 경우 약 2430만원이 인정소득으로 간주된다.

유병연 기자 yooby@hankyung.com