올해 종합부동산세와 재산세 등 보유세가 크게 올라 주택 소유자들의 고민이 크다.

과세기준일인 올 6월1일까지 소유하고 있는 집을 팔아야 할지,아니면 세금 부담을 감수하고 계속 보유해야할지 결정해야 한다.

문제는 보유세가 앞으로도 계속 늘어나게 돼있다는 점이다.

주택 공시가격이 오르지 않더라도 종부세의 경우 올해 시세의 80%인 과세표준적용률이 2009년까지 100%,올해 50%인 재산세는 2017년까지 100%로 매년 높아지기 때문이다.

정부가 공시가격 6억원 초과 주택에 적용되는 종부세 요건을 완화할 계획이 없다고 밝힌 점도 부담이다.

이에 따라 세무 전문가들은 보유세 부담을 줄이기 위해서는 자신의 주택 수에 맞춘 적절한 대응책을 세우는 것이 필요하다고 지적하고 있다.

◆1주택자는 6월 이전에 매각 검토해볼만

6억원 초과 고가주택 한 채를 갖고 있는 경우엔 6월 이전에 매각하는 방안을 적극적으로 검토해볼 만하다.

특히 보유세를 감당하기 힘든 은퇴자나 봉급생활자 등이 여기에 해당한다.

양도세 비과세 요건(2년 거주에 3년 보유)을 갖춘 경우는 더욱 그렇다.

실제 올해 공시가격 발표 이후 나오고 있는 매물의 상당수는 1주택자 매물로 추정된다.

1주택자가 매각하려면 보유세를 매기는 기준 시점이 되는 6월1일 이전에 해야 한다.

6월1일 현재 무주택자가 되면 그해 보유세를 내지 않아도 되기 때문이다.

마찬가지 이유로 새로 구입하는 것도 6월1일 이후가 유리하다.

이 경우 일시적인 2주택 보유자가 될 가능성이 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

이사할 집을 먼저 구입하고 기존 주택을 매각하는 것이 일반적이기 때문이다.

양도세의 경우 이사를 목적으로 일시적으로 2주택자가 된 경우 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 비과세를 받을 수 있지만 보유세는 이 같은 예외가 없다는 점을 명심해야 한다.

역모기지론(장기저당담보)을 이용해 매각하는 것도 고려할 수 있다.

특히 서울·과천 및 5대 신도시에 거주하는 1주택 보유 노령자(60세 이상)가 주택을 10년 이상의 역모기지론으로 제공하면 양도세 비과세를 판단할 때 2년 거주 요건이 제외된다.

역모기지론을 이용하는 노부모와 합가해 1가구2주택이 되는 경우 먼저 매각하는 주택은 양도가액 중 6억원에 해당하는 비율만큼은 비과세도 받을 수 있다.

◆2주택자는 매각보다 증여가 유리

2주택자는 주택을 한 채로 줄이는 게 바람직하다.

다만 매각할 때는 단일 양도세율 50%(주민세 제외)가 적용되는 만큼 세율이 10∼50%인 증여가 상대적으로 유리하다.

이 경우 증여받을 사람의 독립세대 구성 여부를 반드시 따져야 한다.

세법상 독립세대를 구성할 수 있는 자녀 등에게 증여한 후 주소를 분리하면 주택수가 분리된다.

그러나 그렇지 않은 자녀 등에게 증여할 때는 법적 소유권은 넘길 수 있지만 주택 수를 계산할 때는 여전히 부모 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다.

또 독립세대를 만들기 위해 이혼하는 경우엔 실질과세의 원칙에 따라 추후 중과될 위험이 남아있다.

세법상 독립세대는 배우자를 그 기본 구성 요건으로 한다.

다만 배우자가 없더라도 만 30세 이상이거나 이혼 및 사별을 한 경우에는 독립세대로 인정해준다.

또한 결혼을 하지 않고,만 30세가 되지 않더라도 일정한 경제력이 있다면 독립세대로 인정받을 수 있다.

증여세는 누진세율(10∼50%) 구조로 돼있기 때문에 증여할 때 증여재산을 나누거나 과세표준을 줄여서 세금을 절감할 수도 있다.

증여재산을 나누는 방법은 공동 명의로 증여하거나 기간을 10년 단위로 쪼개서 합산에서 벗어나게 증여하는 두 가지가 있다.

과세표준을 줄이기 위해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 '부담부증여'를 이용할 수 있다.

이 경우 채무금액을 차감해서 과세표준이 설정되기 때문에 증여세가 줄어든다.

물론 부담부증여를 할 때 발생하는 양도세가 증여세보다 커진다면 곤란하다.

◆3주택 이상은 장기임대사업이 대안

3주택 이상 소유자는 양도세가 60%(주민세 제외)나 중과되기 때문에 주택을 매각하기가 쉽지 않다.

또 증여를 해 주택 수를 줄이는 데도 한계가 있다.

이 경우는 차라리 주택 추가 구입 등으로 장기 임대사업을 생각해보는 게 바람직하다.

장기 임대사업은 몇 가지 요건을 충족해야 한다.

우선 5채 이상의 주택을 동일한 행정구역에서 10년 이상 임대해야 한다.

구청에 주택임대사업 등록을 하고,세무서에 사업자등록도 내야 한다.

또 임대주택이 국민주택 규모 이하이어야 하고,공시가격이 3억원 이하이어야 하는 등의 요건을 갖춰야 한다.

이 때문에 전문가에게 컨설팅을 받는 것이 좋다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com

도움말=원종훈 국민은행 PB팀 세무사 (music6311@empal.com)