權純旴 < 삼성경제연구소 수석연구원 >

미국 서브프라임 모기지 시장의 부실(不實)이 심각한 양상으로 발전하고 있다. 신용도가 낮은 사람을 대상으로 주택자금을 빌려주는 서브프라임 모기지 업체의 부실 가능성은 이미 어느 정도 예견돼 왔던 일이다. 주택경기가 장기간 호황을 지속하면서 모기지 대출에 대한 수요가 크게 늘어나자 모기지 업체들은 대출기준을 계속 완화하면서 신용도가 떨어지는 사람들에게까지 대출을 늘려왔다.

이런 상황은 최근으로 올수록 더욱 심해져 2006년 한 해 새로 늘어난 모기지 대출 중 20% 정도가 서브프라임 모기지일 정도였다. 잠복해 있던 서브프라임 모기지 부실 문제는 지난해 하반기 미국의 주택가격이 떨어지면서부터 불거지기 시작했다. 그리고 지난달 초 HSBC가 미국의 모기지 부실화에 대비해 100억달러 이상의 충당금을 추가로 적립하겠다고 발표하면서 드디어 수면 위로 급부상했다.

서브프라임 모기지 시장의 부실 양상은 쉽게 가라앉지 않을 것으로 보인다. 아니,오히려 더 확산될 가능성이 높다. 모기지 부실의 근본 원인이 금리상승과 주택가격 하락으로 인해 모기지 차입자들의 상환 능력이 크게 떨어진 데 있고 이런 상황이 단기간 내에 개선되기는 어려울 것으로 보이기 때문이다. 주택금융 부실은 미국만의 문제가 아니다. 뒤늦게 금리를 올린 유로권에서도 앞으로 같은 현상이 발생할 수 있다.

미국발(發) 주택금융 불안은 전 세계에 금융 불안을 전파할 가능성도 있다. 모기지 부실이 확산될 경우 미국은 조기에 금리인하를 단행할 가능성이 높다. 반면에 뒤늦게 금리인상이 시작된 일본은 당분간 금리인상 기조를 유지할 것으로 보인다. 그 결과로 미국과 일본 간의 금리차가 빠르게 축소될 경우 전 세계에 확산돼 있는 엔 캐리 트레이드의 청산압력이 높아지면서 세계 금융시장을 불안하게 할 것이다.

그럼 우리나라 상황은 어떤가？ 외견상으로는 미국 서브프라임 모기지 시장에 비해 문제가 덜 심각해 보인다. 우선 미국의 서브프라임 모기지 업체와 비교되는 국내 저축은행의 주택담보대출 연체율이 훨씬 낮다. 시장구조면에서도 모기지 대출을 담보로 증권을 발행해 유통시키는 미국의 모기지시장에 비해 국내 주택금융시장은 부실이 다른 금융권으로 전이(轉移)될 가능성이 상대적으로 낮다. 그렇다고 안심할 수 있는 상황은 물론 아니다.

우리나라도 최근 몇 년간 부동산 관련 대출이 크게 늘어났기 때문이다. 또한 금융긴축으로 주택담보대출 관련 금리가 많이 올랐고 정부의 강력한 부동산시장 안정책이 곁들여져 주택가격이 하락조짐을 보이고 있는 것도 미국과 비슷한 상황이다. 향후 주택시장의 침체 여하에 따라서는 이런 잠재된 불안요인이 불거져 나올 가능성을 배제할 수 없다.

따라서 부동산발 금융불안을 사전(事前)에 차단하기 위해서 정부는 무엇보다 부동산정책 방향을 재점검할 필요가 있다. 지금까지 부동산정책의 초점이 주택가격 상승을 억제하는 데 맞춰졌다면 이제는 주택가격이 과도하게 떨어질 가능성에도 신경을 써야 한다. 지나친 상승만큼이나 지나친 하락이 가져올 파장도 심각한 만큼 상승도 하락도 아닌 안정을 목표로 부동산 정책의 미세조정(fine tuning)이 요구되는 시점이다.

금융감독은 부동산 프로젝트 파이낸싱이나 금융회사의 대부업체 대출 등 주택경기 침체로 인해 부실화될 가능성이 있는 취약 부분에 대한 감독과 모니터링을 강화하되,그 과정에서 금융회사의 여신활동이 지나치게 보수적으로 흐르지 않도록 적절한 수위조절이 필요하다. 금융회사의 지나친 위축은 오히려 상황을 악화시키는 부작용을 낳는 만큼 필요한 부분에 적당한 정도의 관리를 강화하는 정교한 타기팅이 요구된다.

기업들은 2000년대 전반을 통해 형성됐던 우호적인 금융환경이 점차 사라지고 금융불안을 걱정할 시기로 접어들고 있다는 점을 인식할 필요가 있다. 금융긴축 기조가 지속되고 있는 상황에서 주택금융시장에 부실 현상이 나타난다면 지난 몇 년간 찾아보기 힘들었던 금융시장 전반에 걸친 신용경색 현상이 발생할 수도 있을 것이다. 더욱이 최근 기업의 외부자금 조달이 크게 증가하고 있는 상황인 만큼 신용라인 관리를 강화해야 할 것이다.