500가구이상 단지…1층 핵심상가 선택해야

아파트 단지내 상가는 보통 임대료 수익이 가장 안정하다는 평가를 받고 있는 상품이다.

특히 경기 상황에 덜 민감한 데다 수익률이 비교적 꾸준한 편이어서 초보 상가 투자자들에게 추천할 만하다.

이 상가는 입주민들의 편의시설 개념으로 건립하는 것이어서 일단 단지 내 고정 고객 유치가 가능하다는 게 장점이다.

또 건설업체나 주택공사 등이 분양하는 데다 입점 시기도 분명해 투자 위험이 상대적으로 낮다.

하지만 분위기에 휩쓸려 상가 입찰가를 너무 높게 써내거나 주변 시세보다 높은 가격에 매입하면 자칫 은행 예금 금리보다 낮은 수익률을 올릴 수도 있다.

분양가가 비싸면 일단 임차인 구하기가 쉽지 않다.

따라서 상권 형성도 안 되기 때문에 큰 낭패를 당할 수 있다.

유망한 단지내 상가의 첫 번째 수칙은 가구수 대비 상가의 비중이 작아야 한다는 것이다.

통상 가구당 상가 면적이 0.5평을 넘으면 수익성이 떨어진다고 봐야 한다.

독점적 상권 보장이 어려운 탓이다.

상가의 연면적 계산법은 간단하다.

예를 들어 한 단지가 700가구로 구성돼 있다면, 이 단지의 적정 상가 연면적은 350평(700×0.5)이다.

가구당 적정 상가면적을 0.5평으로 계산했을 때 그렇다는 얘기다.

수익률도 꼭 따져봐야 한다.

대개 시중은행의 1년짜리 정기예금 금리보다 2~3%포인트 높은 수준으로 잡는 게 적당하다.

월 임대료를 매입가에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 뒤 12개월을 곱하면 수익률이 나온다.

단지내 상권이 가장 활발한 곳은 20~30평형대 아파트가 주류를 이룬 단지다.

젊은 층이 많이 살고 있어 소비성향이 높다.

하지만 대형 할인점이나 중심 상가가 가깝다면 또 다른 얘기다.

독점 상권이 보장되지 않기 때문에 상권을 뺏길 우려가 있다.

배후단지는 최소 500가구 이상 돼야 한다.

이보다 적으면 활발한 상권을 기대할 수 없다.

특히 상가의 위치가 주출입구 쪽에 있는 게 좋다.

주출입구와 주민들의 동선이 일치하면 금상첨화다.

상가의 입점 업종이 다양할수록 수익률이 높다.

택지지구 내 단지내 상가를 보면 1층에 부동산 중개업소들이 대부분을 차지하고 있는데, 업종 구성이 바람직하지 않다.

중개업소 제과점 편의점 치킨집 세탁소 등으로 각 업종의 독점성이 보장돼야 상권 활성화에 도움을 준다.

입점 상가들끼리 과당 경쟁을 피할 수 있고,입주민들에게도 단지내 상가에서 기본 쇼핑을 즐길 수 있다는 인식을 심어줄 수 있다.

단지내 상가를 고를 때는 가급적 1층 코너의 핵심 상가를 선택하는 게 좋다.

가격이 가장 높지만 안정적인 임대수익은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

1층 코너 상가의 경우 환금성 면에서도 다른 상가보다 낫다.

단지내 상가를 매입할 때 임대수익보다 시세차익을 더 많이 고려한다면 무엇보다 초기에 분양받는 게 가장 현명한 방법이다.

상가의 경우 특별한 규제가 없기 때문에 중개업자들이 초기 분양 물량에다 웃돈을 붙여 다른 사람에게 넘기는 수법을 많이 동원한다.

따라서 중개업자가 아닌 시공사(또는 분양대행사)가 최초 분양하는 단지내 상가를 노리는 게 투자수익까지 덤으로 챙길 수 있는 길이다.

다만 초기 입주가 제대로 이뤄지고 있는 단지인지는 한 번 따져볼 일이다.

가수요가 많은 단지의 경우 입주를 개시한 지 1년이 지나도록 비어 있는 경우가 더러 있다.

이런 단지에서는 상권 활성화를 기대하기 어렵다.

일반적으로 입주가 빠른 단지들은 역세권 등 교통이 좋거나 도심에서 가까운 단지다.

조재길 기자 road@hankyung.com

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단지내 상가 투자 10계명

1. 가구당 상가면적은 0.5평 미만

2.가구 수는 최소 500가구 이상

3.20~30평형대 많아야 상권 활성화

4.대형 할인점이나 중심 상가와 멀어야

5.입점 업종 구성이 다양해야

6.수익률은 연 6% 이상 돼야

7.낙찰률이 150% 넘으면 곤란

8.단지 주출입구에 위치해야

9.1층 코너 상가가 투자수익도 높아

10.초기 입주가 활발한 단지 골라야