Q) 아파트 2가구를 소유하고 있습니다.

1가구는 1999년에 분양받았던 것으로 5년 내에 팔면 양도소득세가 면제되는 특례아파트입니다.

만약 올해 7월을 넘겨 5년이 경과한 후 팔면 양도소득세는 어떻게 되는지 궁금합니다.


A) 5년이 경과된 이후에 발생한 실제양도차익의 계산은 어려움이 있습니다.

5년 이후의 부동산가치 상승 판단이 쉽지 않기 때문입니다.

따라서 세법에서는 기준시가를 이용해서 5년이 경과된 이후의 가치상승을 계산합니다.

예컨대 실제취득가액이 3억원(기준시가는 2억원),5년 경과시점의 기준시가 5억원,실제양도가액이 8억원(기준시가는 6억원)이라고 가정하겠습니다.

양도소득세를 계산할 때 실제 양도차익은 5억원이지만,이 중 5년이 경과돼 과세되는 양도차익은 1억2500만원이 됩니다.

이는 기준시가양도차익 중 5년이 경과된 이후 기준시가 상승분을 비율로 만들어 곱한 것입니다.

기준시가 상승분 비율은 '5년이 경과된 이후의 기준시가상승(1억원)/기준시가 양도차익(4억원)'입니다.

여기서 비율은 0.25이기 때문에 실제 양도차익 5억원과 곱하면 1억2500만원이 됩니다.

따라서 특례아파트를 취득한 지 5년이 경과돼도 기준시가 상승이 없다면 양도소득세는 면제됩니다.

5년이 경과되더라도 새로운 기준시가가 고시되기 전에 매각하면 양도소득세는 면제됩니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사