申 龍 相 < 금융연구원 거시경제연구실장 >

논란을 빚었던 주택법 개정안이 국회를 통과함에 따라 금년 9월부터 전국의 모든 신규 분양 아파트에 대한 분양가 상한제와 원가공개가 마침내 시행된다.

이에 따라 부동산시장은 당분간 확실한 안정세를 나타낼 것으로 보인다.

특히 양도세 중과와 실거래가 적용으로 인해 크게 위축됐던 주택 거래량은 가격 하락심리까지 겹치면서 한동안 더욱 타격을 받을 전망이다.

또한 이번 개정안 통과로 인해 최근 몇 년간 제품 고급화 등을 내세워 고분양가 경쟁을 벌였던 주택시장도 큰 틀에서 새판 짜기가 불가피할 것으로 보인다.

사실 분양가 자율화가 시행되기 직전이었던 1998년 당시만 해도 서울지역 아파트 분양가는 평균 512만원 정도였다.

그러나 분양가 자율화 이후 급등하기 시작해 작년 말에는 평균 1549만원에 달하며 3배 이상 급등했다.

이것이 분양가에 족쇄(足鎖)를 채워야 한다는 논리가 다시 힘을 얻었던 이유다.

그러나 분양가 상한제와 분양가 원가공개는 그 성격이 근본적으로 반시장적 가격통제라는 점에서 부작용 발생이 불가피할 수 있다.

즉 이번 조치의 효과가 단기와 중장기에 따라 다르게 나타날 수 있을 뿐만 아니라,실질적으로 혜택을 주고자 하는 계층에 오히려 피해를 줄 수도 있다.

이런 점에서 이번 조치가 비용 감소를 통해 이윤을 확대하려는 기업들의 사업의욕을 꺾어 결국에는 공급부족을 야기할 수 있다고 지적했던 경제협력개발기구(OECD) 한국관련 보고서의 지적에 주목할 필요가 있다.

이번 조치로 당장 분양가 인하효과는 발생할지 모르지만 향후 2~3년 후에는 집값 급등을 부추기고 주택의 질 또한 저하될 수 있으며,또한 원가공개를 민간기업까지 강제할 경우 집값이 주변지역 수준까지 상승해 분양 당첨이 소위 횡재가 될 수 있다는 것이다.

실제로 송도 더프라우 오피스텔의 경우는 이의 극명한 예를 보여준다고 할 수 있다.

이는 총부채상환비율(DTI) 적용과 같은 기존 주택에 대한 규제와 맞물려 기존 주택시장에서 신규 분양시장으로의 수요이전을 촉발할 것으로 예상된다.

결국 이번 대책을 좀 더 긴 시야로 본다면 신규 분양시장에서의 공급은 줄고 수요는 급증하면서 분양시장을 통한 내 집 마련이 쉽지 않게 됨을 의미한다.

넘치는 수요는 다시 기존 주택시장으로 옮겨가면서 주택가격 불안을 다시 야기할 수 있다.

이와 같은 남은 과제들을 안고 개정 주택법이 시행될 예정이다.

따라서 남은 과제를 풀어나가기 위한 후속조치도 당연히 수반돼야 할 것이다.

먼저 분양가 상한제와 원가공개제 하에서도 민간 건설업체들이 아파트를 지속해서 지어나갈 수 있는 여건을 마련해 주어야 한다.

이를 위해 이들 민간업체로 하여금 적절한 이윤을 확보할 수 있도록 해 주는 것은 최소한의 시장원리를 지켜나가기 위한 조건일 뿐만 아니라 가격규제 하에서 혹여라도 발생할 수 있는 공급 위축과 가격폭등 가능성을 사전에 해소하기 위한 조치이기도 하기 때문이다.

물론 기업들의 이윤 확보는 시장 내의 엄정한 경쟁의 결과여야만 한다.

분양가 자율화 이후 몇 년 만에 분양가가 3배 이상이나 크게 높아진 데에는 건설사들의 이윤폭 확대와 더불어 광고와 같은 판매관리비가 방만하게 계상(計上)된 데에도 원인이 있다.

이는 건설사들의 원가절감 노력이 반드시 필요하다는 것을 의미하며,나아가 원가절감 노력이 새로운 환경 하에 경쟁하게 될 기업들의 필수불가결한 생존전략이기도 하다.

민간부문의 공급 감소에 대비해 공공부문의 역할도 반드시 필요하다.

무엇보다 지속적인 택지 확보와 양질의 공공주택 건설을 통해 개정 주택법 도입으로 혹시라도 발생할 수 있는 공급 공백을 메워나가야 할 것이다.

또한 정책당국은 작년 말 이후 집중적으로 도입된 담보인정비율(LTV)－DTI 관련 주택담보대출규제,강화된 부동산 관련 조세정책 등과 더불어 이번 주택법 개정안이 주택가격의 급락과 이로 인한 가계 및 금융권 부실로 연결되지 않도록 시장을 지속적으로 모니터링하고 안정화시키는 데 총력을 아끼지 말아야 할 것이다.