[부동산 세금 궁금합니다] (66) 2년거주 안해 양도세 내야하는데…

A) 저는 올해 42세로 1999년 4월에 서울에서 아파트를 분양받아 2002년에 입주했고 오는 7월이면 등기된 지 5년이 됩니다.

그동안 전세를 내줬다가 이번에 팔고 새집을 사려고 합니다.

그런데 실거주기간 2년을 채우지 못했기 때문에 양도세 비과세 혜택이 없습니다.

하지만 이런 경우에도 비과세 되는 경우가 있다는데 사실인가요.






A) 독립된 1세대 1가구 주택의 양도세 비과세는 3년 이상 보유에 서울·수도권 일부지역은 2년 이상 거주조건이 추가됩니다.

하지만 정부는 외환위기 이후 한 때 미분양 해소 대책 일환으로 한시적으로 예외를 둔 적이 있습니다.

대표적인 경우가 취득 후 5년 이내에 팔면 주택 수에 상관없이 양도소득세가 100% 면제되고 양도소득세의 20%를 농어촌특별세로 납부하는 방식입니다.

적용 대상은 1998년 5월22일부터 1999년 6월30일까지,그리고 2001년 5월23일부터 2002년 12월31일까지 최초로 분양계약을 체결한 사람들입니다.

더 특별한 특례를 부여한 적도 있었습니다.

1999년 1월1일부터 1999년 12월31일 이내에 분양계약을 체결한 아파트는 3년 보유·2년 거주 조건과 무관하게 '1년 이상 보유'만으로 양도세 비과세가 가능토록 했었습니다.

이들 아파트를 보통 '비과세 특례아파트'라고 부릅니다.

하지만 이들 주택은 '일반적인 특례아파트'와 차이가 있습니다.

일반적인 특례아파트는 주택 보유 수에 상관없이 양도소득세가 모두 면제되고 농어촌특별세를 20% 납부하지만,위의 비과세특례아파트는 농어촌특별세도 납부하지 않습니다.

다만 이 경우는 다른 주택을 보유하고 있다면 비과세를 받을 수 없습니다.

위의 사례는 두 가지 특례를 모두 받을 수 있는 상황이어서 유리한 특례를 선택해 적용이 가능합니다.

즉 1년 이상 보유했기에 매각금액이 6억원을 넘지 않는다면 비과세가 가능합니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사