올 9월부터 가점제가 시행되면 청약예·부금 1순위 가입자들이 유망 아파트에 신청해 놓고 하늘만 쳐다보던 이른바 '운칠기삼(運七技三)'식의 전략은 더이상 통할 수 없게 된다.

무주택 기간,청약통장 가입 기간,부양가족 수 등에 따라 매겨지는 청약가점이 당첨 여부를 결정짓는 확실한 변수가 되기 때문이다.

따라서 내집 마련 전략은 청약가점을 얼마나 잘 관리하느냐는 쪽으로 바뀌어야 한다.

다만 청약저축 가입자는 현행 '순차제'가 그대로 시행된다.


◆부양가족 수 늘려라

가점제 배점 항목 가운데 청약점수를 늘리기 가장 수월한 항목이 바로 부양가족 수다.

무주택 기간과 청약통장 가입 기간은 1년에 3점(무주택 2점+가입 기간 1점)밖에 점수가 늘지 않지만,부양가족 수는 단기간에 가족 숫자에 따라 5점씩 불릴 수 있기 때문이다.

가장 효과적인 방법은 역시 60세 이상 부모나 장인·장모,조부모 등을 주민등록등본에 올리는 방법이다.

부모를 모시면 10점을,장인·장모까지 올리면 최대 20점을 한꺼번에 벌 수 있다는 얘기가 된다.

물론 주민등록등본에 3년 이상 계속 등재돼 있어야 한다.

이때 청약자가 무주택자라면 부모가 주택을 한 채 갖고 있어도 문제가 되지 않는다.

부모의 주택 수가 2채라면 5점을 감점받지만 부양가족 수에서는 10점을 받기 때문에 점수를 쌓는 데 여전히 유리하다.

다만 부모 중 60세 미만이 1주택이라도 갖고 있으면 가점제 청약이 불가능하다.

◆장기 무주택자는 유망지 골라 청약

무주택 기간이 길면 자신이 원하는 아파트를 느긋하게 기다려도 된다.

10년 무주택자의 경우 무주택 기간 22점,통장 가입 기간 12점,부양가족 5점 등 최소 39점을 받을 수 있다.

여기에다 배우자나 자녀,부모·조부모 등 부양가족 1명당 5점씩 점수가 늘어나므로 당첨 안정권에 손쉽게 들어갈 수 있다.

주택산업연구원 시뮬레이션 결과 무주택 기간-통장 가입 기간-부양가족 수 순서로 아파트 당첨에 영향을 미치는 것으로 분석된 것도 이를 뒷받침한다.

15년 이상 무주택자의 경우 청약점수가 60~65점에 이르러 사실상 '당첨 0순위'로 꼽힌다.

◆청약통장 리모델링을

자신의 청약점수가 높은 편에 속한다면 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트에 청약할 수 있는 통장을 갖고 있는 게 절대적으로 유리하다.

공급 가구 수의 75%에 우선 청약할 수 있고 나머지 25%의 추첨제 물량에도 자동청약할 수 있기 때문이다.

분양가상한제까지 감안하면 내집도 마련하고 시세차익도 노릴 수 있어 일석이조다.

결혼을 앞둔 사람이라면 혼인신고를 빨리 해 무주택 인정 기간을 늘리는 방법도 고려해야 한다.

무주택 기간은 30세 이상부터,기혼자는 혼인신고일부터 인정되기 때문이다.

다만 청약점수가 낮을 수밖에 없는 신혼부부나 사회초년생 등은 9월 전에 나오는 청약 물량을 노리는 게 좋다.

1주택자 역시 9월 전에 청약하거나 공급 가구 수의 50%가 추첨제 물량으로 배정되는 전용 25.7평 초과 중대형 아파트 신청용으로 통장을 바꿔볼 만하다.

당첨 가능성이 낮은 신규 분양 시장보다 아예 기존 주택 시장으로 눈을 돌릴 필요도 있다.

하반기에는 양도세 특례 아파트나 일시적 2주택자들의 급매물이 나올 가능성이 크기 때문이다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com