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대부분의 시행사들이 ‘개점휴업’ 상태다．

수도권 땅값은 오를 만큼 올랐는데도 분양가 상한제로 아파트를 지어봤자 수익을 내기 힘들게 됐기 때문이다．

금융권의 대출심사 강화로 PF(프로젝트 파이낸싱)도 예전처럼 쉽지 않다．

여기에 분양이라도 늦춰지면 늘어나는 금융비용을 감당하기 힘든 것 또한 당연하다．

시행사들이 겪는 어려움은 전적으로 정부의 정책 때문만은 아니다．

그동안 기본조차 돼 있지 않은 시행사들의 난립과 한탕주의가 분양가를 부풀린 측면도 적지 않은 때문이다．

이 때문에 건설시장에서 시행사의 역할론은 점점 커지고 있다．

시행사는 시행→건설→분양으로 이어지는 '건설 오케스트라'의 지휘자다.

현행법상 누구나 특별한 자격요건 없이 부지를 사들이고 인ㆍ허가를 따내 건축 사업을 추진할 수 있다.

특별한 자격제한을 받지 않기 때문에 전국의 시행사 수는 1만여개에 이르는 것으로 추정된다. 문제는 투명성과 자질을 갖춘 시행사가 적다보니 아파트 값에 '거품'이 생긴다는 점이다.

분양가는 시행사의 영향이 절대적이기 때문이다.

건설사는 공사를 대행해주기 때문에 분양 값에 미치는 영향이 적은 편이다.

일부 시행사의 경우 적정 가격보다 턱없이 높은 분양가를 책정,수익을 올리고 있어 눈살을 찌푸리게 하고 있다.

고수익을 좇아 치고 빠지는 식의 '반짝 사업'을 추진하는 시행사가 늘다보니 하루에도 수십 개의 시행사들이 생겨났다 사라지는 게 현실이다. 시장을 어지럽히는 일부 부도덕한 회사들로 인해 시장이 왜곡되고,건전한 회사들까지 피해를 보는 경우가 있다.

최근 정부가 한탕주의에 급급한 업체를 과감히 퇴출시키고 '될성부른 기업'을 집중 육성하겠다는 의지를 표명해 업계로부터 환영받고 있다.

그러나 정부의 역할에는 한계가 있다.

민간 산업계는 물론 정부도 발 벗고 나서는 2각 편대가 절실하다. 정부의 규제가 옳고 그른가를 떠나 새로 태어나려는 절실한 업체 측의 자구 노력이 없으면 살아남기 힘든 상황이다. 위기를 기회로 바꾸는 업계의 지혜가 필요한 시점이다. 일본 도심 재개발사업의 성공적인 모델로 꼽히고 있는 도쿄 '록본기 힐' 재개발사업은 신수요 창출이 무엇인지를 고민하는 시행업계에 좋은 본보기가 되고 있다.

일본의 대표적 부동산개발회사인 모리부동산이 17년(1986~2003년)에 걸쳐 추진한 '록본기 힐' 재개발사업은 일본 정부의 '탈(脫) 도쿄' 정책에도 불구하고 도쿄로 유턴하는 인구가 늘어나자 도심과 부도심을 재개발하기로 결정하면서 시작됐다. 모리부동산은 3년간 공사를 위해 14년에 걸쳐 지역 주민 설득작업을 벌였다. 또 치밀한 사전계획을 바탕으로 차별화한 마케팅 전략,프로젝트 파이낸싱 사업으로 안정적인 개발자금을 확보해 주거ㆍ상업ㆍ업무ㆍ문화 복합단지로 재개발하는 데 성공했다. 일본 정부가 용적률을 대폭 상향 조정해 사업성을 높인 것도 사업 성공의 배경이 됐다.

우선 '한 건 크게 터트리고 튄다'는 식의 단기적 사업 비전을 가진 업체들에 시사하는 바가 크다. 당장은 '대박'을 기대하기 힘들더라도 장기적인 안목을 가지고 사업을 진행해야 한다.

자체 역량이나 자본력이 부족하다면 시공사와 컨소시엄을 구성,도시개발 등의 대형 프로젝트 참여도 생각할 수 있다. 아파트 위주의 천편일률적 사업에서 눈을 돌려 복합단지,상업시설,리조트사업,해외진출 등도 적극 모색해야 한다.

특성이 있는 회사들끼리는 이해관계만 맞으면 합종연횡해 덩치를 불리는 것도 한 방법이 될 수 있다.

일본의 '록본기 힐'을 개발한 모리부동산이나 미드타운을 개발한 미쓰이부동산 같은 선진 우량 시행사들이 우리나라에도 등장하기를 기대해 본다.

양승현 기자 yangsk@hankyung.com