[하반기 부동산시장] 경기ㆍ인천 11만가구…청약가점제가 변수

■수도권 분양시장

파주 신도시 '민간'에도 가점제 적용

용인 동천래미안 매머드 단지 '매력'

수도권 신규 분양시장의 핵심 축인 경기도와 인천에서 주택건설업체들이 모두 11만여가구의 아파트가 쏟아낼 예정이지만 분양 일정을 짜는 데 애를 먹고 있다.

분양가 상한제 일정,지방자치단체의 분양승인 지연,소비자들의 청약패턴 변화 등으로 계약률이나 수익성 등이 크게 달라지기 때문이다.

소비자 입장에서도 무주택기간,부양가족 수,청약통장가입 기간에 점수를 매겨 당첨자를 가리는 청약가점제가 9월부터 시행될 예정이어서 아파트 청약전략 수립에 커다란 변화가 불가피해졌다.

◆공공택지서 4만7300여가구 쏟아져

부동산정보업체 부동산114와 스피드뱅크에 따르면 다음 달부터 연말까지 경기도와 인천지역에서 공급될 아파트는 대략 11만1500여가구로 잠정 집계됐다.

다만 이들 물량이 모두 실제 공급으로 이어질지는 미지수다.

분양가 상한제 등이 시행되면서 일정이 늦춰질 가능성도 어느 때보다 높기 때문이다.

지역별로는 경기도가 10만7000여가구,인천이 4600여가구다.

이 가운데 파주신도시,남양주 진접지구 등 택지개발지구에서 선보이는 아파트가 전체 공급물량의 42%인 4만7300여가구에 이른다.

청약통장별로는 청약저축 가입자들이 신청할 수 있는 공공아파트가 2만2000가구로 파악되고 있다.

파주신도시를 포함해 하반기에 아파트가 분양되는 택지개발지구는 모두 28곳에 이른다.

민간 아파트는 15개 지구에서 공급돼 청약예·부금 가입자들이 신청할 수 있다.

공급물량으로는 파주신도시가 가장 많고 남양주 진접(6943가구) 양주 고읍(4757가구) 평택 청북(1469가구) 용인 흥덕(1028가구)지구 등이 뒤를 잇는다.

주공도 성남 도촌,고양 행신2·일산2,남양주 가운,광명 소하,김포 양곡,안산 신길,군포 부곡,용인 구성,부천 여월지구 등에서 공공분양 아파트 8549가구를 내놓는다.

청약저축 가입자들이 신청할 수 있다.

이 가운데 성남도촌지구나 고양행신2·일산2지구 등은 분당·일산이나 서울과 가까운 데다 주변에 녹지가 많아 청약경쟁이 치열할 전망이다.

분양시기 별로는 분양가 상한제 시행 전인 7~8월에 공급되는 아파트는 대략 2만5000가구 정도로 청약가점제에서 불리한 신혼부부 등 젊은층이나 유주택자들의 치열한 경쟁이 예상된다.

물론 민간택지 가운데 8월 말까지 사업승인을 신청하고 11월 말까지 분양승인을 신청할 경우 분양가를 자율적으로 정할 수 있어 상한제에서 제외되는 물량은 이보다 늘어날 수도 있다.

◆파주신도시 내달부터 공급

하반기 수도권 분양시장의 최대어는 파주신도시(운정지구)다.

2기 신도시로는 동탄·판교신도시 이후 세 번째로 분양이 이뤄지게 된다.

수도권 서북부권 실수요자들이 노려볼 만하다.

민간업체와 주공 등이 9월부터 8876가구를 단계적으로 쏟아낸다.

청약예·부금 가입자들이 신청할 수 있는 민간 아파트는 5273가구로 대부분 청약가점제가 적용될 것으로 보인다.

분양가 상한제는 이미 적용되고 있다.

다만 삼부토건과 고려개발이 공급하는 2715가구는 분양시기가 9월로 잡혀있어 추첨제,무주택우선공급제도 등 현행 청약방식이 적용될 가능성도 있다.

청약저축 가입자 몫인 주공 휴먼시아 공공분양 아파트 1062가구는 다음 달 공급될 전망이다.

21~34평형으로 이달 말 입주자모집공고를 낸 뒤 내달 초에 청약신청을 받을 것으로 보인다.

주공은 이 외에 휴먼시아 국민임대 아파트 2541가구를 12월에 선보일 예정이다.

파주신도시는 전체 면적이 500만평을 넘는 거대신도시로 수도권 서북부권의 거점도시로 탈바꿈할 수 있는 잠재력을 갖춘 곳으로 평가받고 있다.

◆민간택지 최대 격전지는 '용인'

하반기에 주택건설업체들이 민간택지에서 공급하는 아파트 가운데 용인·수원·화성 등 경부축이 최대 격전장으로 떠오를 전망이다.

우선 용인에서 공급되는 민간택지 아파트가 모두 9742가구로 수도권 시·군 가운데 가장 많다.

용인권에서는 광교신도시와 가까운 상현·성복동 일대에서 나오는 아파트가 최대 관심대상이다.

특히 이달 말 분양을 추진 중인 동천동 삼성래미안이나 상현동 현대힐스테이트 등은 분양승인이 늦어지면 서 다음 달에 선보일 예정이다.

동천동 래미안은 33~102평형 2394가구의 매머드 단지로 판교신도시와 가깝고 2014년 개통될 신분당선 연장구간(정자~광교) 수혜가 기대되는 곳이다.

상현동 힐스테이트도 39~85평형 860가구로 광교신도시와 가깝고 신분당선 연장구간과 용인~서울 간 고속도로 개통(2008년 말) 등 호재가 많다.

수원(7642가구) 화성(6546가구) 평택(3181가구) 안성(3947가구) 오산(2040가구) 등에서도 민간택지 아파트 분양이 쏟아진다.

이들 지역에 공급되는 아파트는 동탄 제2신도시 개발로 1000만평급으로 확대되는 동탄신도시 후광효과가 어느 정도 미칠지가 관심사다.

수도권 서부지역에서는 김포신도시가 개발 중인 김포(6742가구),고양(2518가구) 파주(3657가구),동북권에서는 남양주(4671가구) 하남(1411가구) 등이 관심 대상이다.

인천의 경우 검단신도시와 가까운 경서·마전동(2014가구)일대와 송도지구(1957가구) 등이 주목받고 있다.

◆청약가점제가 최대 변수

올 하반기는 여러 변수들로 인해 분양물량이나 청약일정이 크게 출렁일 가능성이 크다.

따라서 소비자들의 청약전략도 변수가 많을 수밖에 없다.

한 마디로 안갯속이다.

무엇보다 분양시기가 분양가상한제와 청약가점제가 시행되는 9월 전이냐,이후냐에 따라 아파트 청약의 핵심 고려대상인 분양가와 청약자격이 확 달라진다.

민간택지 아파트는 주택건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 9월 이전에 분양하려고 힘을 쏟고 있지만 지자체들이 분양가 적정성을 문제삼아 분양승인을 늦추는 사례가 빈번하다는 점도 청약일정에 큰 변수로 작용할 전망이다.

소비자 입장에서는 9월부터 시행될 청약가점제의 유·불리 여부에 따라 청약전략을 세워야 한다.

무주택기간이나 부양가족 수 등에서 당장 점수를 끌어올릴 수 없는만큼 현재 유주택자나 신혼부부,독신자 등 청약점수가 낮은 수요자는 9월 전에 적극 청약하는 게 낫다.

반면 장기 무주택자 등 가점제 고득점자는 9월 이후 분양하는 아파트에 느긋하게 청약하면 된다.

당첨확률이 높은데다 분양가 상한제 시행으로 똑같은 아파트라도 지금보다 더 싼 값에 분양받을 수 있기 때문이다.

부동산컨설팅업체 해밀컨설팅의 황용천 사장은 "가점제에서 유리한 청약자라면 청약대상 범위를 가능한 한 좁혀 입지여건이나 개발 잠재력이 빼어난 9월 이후 분양단지를 집중 공략해 볼 만하다"며 "다만 분양권 전매제한이나 재당첨 금지 등 새로운 청약제도를 꼼꼼히 체크해 불이익을 당하지 않도록 주의해야 한다"고 말했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com