정부가 6일 내놓은 '토지보상제도 개선방안'은 현금보상액을 줄이겠다는 게 핵심이다.

혁신도시,기업도시,신도시 등 각종 국책사업으로 연간 20조원을 넘는 막대한 토지보상금이 부동산시장으로 환류해 땅값과 집값을 다시 부추기는 악순환을 막기 위한 조치다.

종합부동산세 등 보유세와 양도세 강화,주택 담보대출 강화,아파트 분양가 상한제 등 그동안 전방위 규제로 애써 다잡아 놓은 부동산시장의 안정기조가 흔들릴 수 있다는 위기의식을 반영한 결과다.

하지만 전문가들은 이번 대책이 현금 대신 채권으로 보상되는 비율을 어느 정도 높일 수는 있겠지만,막대한 보상비가 풀리는 데 따른 시중 과잉 유동성을 억제하는 데는 한계가 뚜렷하다며 우려하고 있다.



◆현금 대신 채권보상 확대 역점

정부 대책에 따르면 올해 말부터 사업인정 고시일(지구지정일)을 기준으로 1년 전부터 현지에 살지 않는 사람은 '부재지주'에 포함된다.

고시일 현재 해당 지역에 거주하는 사람은 부재지주로 간주하지 않고 있는 현행 규정보다 부재지주 범위가 확대된 셈이다.

부재지주에 대해서는 1억원을 넘는 보상금은 채권으로 지급할 수 있기 때문에 현금 지급 비율을 그만큼 낮출 수 있다는 게 정부의 계산이다.

만기가 5년을 넘는 장기 보상채권 발행도 추진된다.

이를 매입하는 사람에게는 세제 등 추가적인 인센티브가 제공된다.

정부는 현재 토지보상채권이 3년 만기짜리만 발행돼 보상비가 조기에 현금화되고 있다고 판단하고 있다.

현금 대신 주택용지(330㎡ 이하)나 상업용지(1100㎡ 이하)로 보상비를 지급하는 대토(代土)보상제나 보상채권을 만기까지 보유하면 양도소득세 감면폭을 현행 15%에서 20%로 늘리는 방안 역시 현금보상 비율을 줄이기 위한 조치다.

이들 대책이 시행되면 현금보상비율이 현행 95%에서 80% 수준으로 낮아질 것으로 정부는 추산하고 있다.

정부는 특히 만기채권 양도세 감면확대 대상을 6일 이후 지급되는 채권보상금까지 소급 적용할 방침이다.

재정경제부 관계자는 "채권보상금의 경우 올해 양도세납부 예정신고 때는 현행대로 15%를 적용하되,내년 확정신고 때 납부세금을 환급해줄 예정"이라고 설명했다.


◆보상비 산정기준도 강화

보상비 산정 때 핵심 기준이 되는 표준지 공시지가 적용 시점도 앞당겨진다.

정부는 신도시 등 개발 구상이 발표된 직후에 이뤄지는 주민공람 및 공고일이 속한 해의 표준지 공시지가를 보상비 책정 기준으로 삼아 보상비에 개발이익 내지 개발기대감에 따른 땅값 상승 반영을 줄이겠다는 구상이다.

지금은 사업인정고시일(개발계획승인일·21일부터는 지구지정일)이 속한 해의 표준공시지가를 기준으로 삼고 있어 신도시구상 발표일부터 개발계획승인이 나기까지 대략 1~2년 동안의 땅값상승분까지 보상해 논란이 빚어져 왔던 것이 현실이다.

실제 이 방안을 화성 동탄2신도시에 적용할 경우 보상기준 시점이 지구지정(2008년 2월)에서 공람공고(2007년 6월)로 앞당겨져 지난 1월 발표된 표준공시지가가 기준이 되기 때문에 1년치 공시지가 상승분만큼 보상비가 줄게 된다.

정부는 이렇게 되면 보상비가 지금보다 5% 정도 줄어들 것으로 보고 있다.


◆국책사업 속도 조절해야

하지만 전문가들은 이번 대책으로 현금보상을 일부 줄일 수는 있겠지만 유동성 억제 효과를 크게 기대하기는 어렵다는 반응이다.

채권보상을 확대하더라도 할인율 95~96%에 시중에 곧바로 되팔 수 있어 현금화를 막기 어렵다는 지적이다.

1억원어치 채권을 받았다면 당장 9500만~9600만원의 현금을 손에 쥘 수 있다는 얘기다.

정부의 급격한 공시지가 현실화 정책이 보상비를 늘리는 부작용도 있다.

실제 보상비의 핵심 기준인 표준공시지가는 2004~2007년 매년 12~19%나 올라 같은 기간 땅값상승률(3~5%)보다 2~3배나 높았다.

한 전문가는 "행정복합도시,혁신도시,기업도시,신도시 등 초대형 국책사업이 일시에 추진돼 2003년 8조원이던 보상비가 최근엔 연간 20조원을 넘고 있는 것 자체가 문제"라며 "국책사업의 추진 속도를 조절하고 정책 목표 간 미스매치를 해소하는 등 보완책 마련이 뒤따라야 한다"고 강조했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com