서민주택의 대명사로 인식돼왔던 임대주택이 다양해지고 있다.

특히 올 하반기엔 새로운 형태의 임대주택이 대거 선보일 예정이어서 내집마련을 원하는 실수요자들의 관심을 끌고 있다.

임대주택은 민간 일반분양 아파트에 비해 자금 부담이 적고 10~20년간 안정적으로 거주할 수 있어 무주택 서민들에게 제격이다.

여기에 상당수 임대주택은 오는 9월부터 시행되는 청약가점제 영향을 받지 않아,신혼부부 등 청약가점이 적어서 유망지역 일반 아파트를 분양받기 어려운 실수요자들이 눈여겨볼 만하다.

하지만 임대주택은 그 종류만도 10여가지에 달하는 데다 입주자격·임대기간·임대료·청약방식 등이 제각각이어서 예비 청약자들은 각자 여건에 맞는 상품을 찾는 데 신경을 써야 한다.

◆새로운 임대주택 속속 등장



16일 건설교통부와 서울시에 따르면 올 하반기 전국에서는 3만여가구의 임대주택이 쏟아질 것으로 예상된다.

공급주체별로는 주택공사가 2만8335가구,서울시 산하 SH공사가 1200가구를 각각 준비 중이다.

임대주택은 크게 유사임대 형태인 분양형(토지임대부·환매조건부)을 비롯해 전세형(장기전세·전·월세형) 월세형(10년·비축용·국민임대) 등으로 구분할 수 있다.

분양형인 토지임대부 주택은 건물만 분양받고 매달 토지 임대료를 내는 방식으로 공급된다.

환매조건부 주택은 일반아파트 분양가보다 낮게 공급되고,의무 거주기간인 10~20년이 지나면 주공에 되파는 형식이다.

토지임대부 및 환매조건부 주택은 오는 10월 군포 부곡지구에서 각각 389가구와 415가구 등 모두 804가구가 공급된다.

전세형 임대주택 가운데는 서울시가 지난 5월부터 내놓기 시작한 장기전세주택이 대표적이다.

최장 20년간 임대할 수 있고 분양전환은 되지 않는다.

표준건축비와 건설원가를 기준으로 주변 전세시세의 80% 이하로 전세금을 책정,민간 전세보다 저렴하다는 게 서울시의 설명이다.

정부가 지난 1·31 부동산대책에서 발표한 비축용 임대주택 5000가구도 눈길을 끈다.

중산층을 겨냥한 임대주택으로,분양면적은 100㎡(30.3평) 안팎이며 10년간 임대가 이뤄진다.

비축임대 시범공급지역으로는 김포 양촌,남양주 별내,수원 호매실,고양 삼송지구 등이 검토되고 있다.

이들 지역 외에 송파신도시와 용인 흥덕지구에서도 공급될 예정이다.

◆각자 여건 맞는 상품 찾아야

새 임대주택과 기존 임대주택은 서로 다른 것 같지만 비슷한 점도 많아 우열을 가리기가 쉽지 않다.

예컨대 10년 장기임대와 토지임대부,비축용 임대주택 등은 매달 월임대료를 낸다는 점에서 구조상 비슷하다.

토지임대부는 입주할 때부터 자기 집이지만 30년간 토지에 대한 지상권이 설정된다는 단점이 있다.

10년 임대는 10년이 지나야 분양전환이 가능하고,비축용 임대는 10년 후 매각이 가능하지만 세입자에게는 분양전환이 되지 않을 것으로 보인다.

10년 임대나 비축용 임대의 월 임대료는 수도권을 기준으로 50만원 이상이어서 집없는 서민들에겐 부담이 크다.

토지임대부 주택도 임대료가 비슷해 당초 기대했던 '반값 개념'과는 거리가 있다는 지적이 일고 있다.

20년간 임대로 운용되는 장기전세주택은 전·월세형 임대와 유사하다.

장기전세는 분양전환을 하지 않지만 전·월세형 임대는 수급 조절을 위해 매각이 가능하다는 차이가 있다.

환매조건부 주택은 일반 아파트보다 분양가가 낮게 책정된다.

하지만 20년간 전매가 제한돼 전매제한 기간이 10년인 일반 아파트보다 불리하고 환매가격도 최초 분양가에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 금액으로 제한돼 시세 차익을 기대하기 어렵다.

국민임대주택은 월 임대료가 13만~14만원 수준으로 저소득층에게 인기가 있다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com