경매의 기본이자 핵심은 '권리'와 '물건'을 분석하는 일이다.

경매의 성공 여부가 여기서 판가름나기 때문이다.

권리분석은 낙찰 대금을 지급받을 권리를 가진 자가 누군인지 가려내는 일이다.

일반적으로 이 권리는 저당권이나 근저당권 등을 가장 먼저 설정한 자에게 있다.

그 외의 채권자들은 해당 경매물건을 담보로 잡았다 하더라도 돈을 받을 수 없다.

대항력이 있는 세입자를 파악하는 것도 중요하다.

최초로 저당권이나 근저당을 설정한 자보다 먼저 세들어 살고 있는 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있는데다 계약기간 동안 계속 거주할 수 있다.

이런 세입자를 대항력이 있는 임차인이라고 부른다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 한다.

따라서 실제 집값은 낙찰가에다 보증금을 더한 금액이 된다.

대법원 경매정보사이트에 경매물건별로 등기부상의 관계나 임차관계가 나와 있지만 예상치 못했던 대항력이 있는 임차인이 나타나 낭패를 보는 사례가 종종 있다.

이 경우 시세보다 훨씬 높은 가격에 집을 사야하기 때문에 낙찰을 포기하면서 입찰보증금을 날리기도 한다.

물건분석은 낙찰받은 주택 가격이 어느 정도 오를지 알아보는 것이다.

나중에 집값이 크게 오르면 경매 물건을 조금 비싸게 낙찰받더라도 결과적으로는 이익이기 때문이다.

또 물건분석을 잘하면 이익을 내는 범위에서 남보다 높은 가격을 써 낼 수 있어 낙찰 확률도 높아진다.