올 하반기에는 상가시장의 상품 차별화가 더욱 심화될 전망이다.

따라서 상가 투자를 원하는 사람들은 매입 대상 범위를 좁혀 역세권 근린상가나 대규모 아파트의 단지 내 상가 등의 점포에 선별투자해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

특히 점포 매입 전에 주변 상권 조사는 물론 임차인 선정 문제까지 미리 생각해 둬야 낭패를 보지 않는다고 충고한다.


◆택지지구 내 상가용지도 관심
[하반기 부동산 투자 체크포인트] (6) 상가 ‥ 아파트 상가 : 500가구 이상.30평형대 많은 곳 공략

상가시장은 하반기에도 대체로 약세를 보일 가능성이 크다.

투자자 입장에서는 그만큼 옥석(玉石)을 가리는 데 노력을 기울여야 한다는 뜻이다.

하반기 유망 상가로는 △서울 도심 역세권 근린상가 △500가구 이상 아파트를 끼고 있는 단지 내 상가 △택지지구 내 상업용지 등이 꼽힌다.

반면 최근 2~3년간 공급 과잉이 심했던 주상복합 아파트 상가나 테마상가(쇼핑몰)는 투자에 신중해야 한다.

한광호 시간과공간 사장은 "피부로 느끼는 바닥경기가 경제성장률 등 지표경기에 비해 회복세가 더디긴 하지만 역세권이나 대규모 택지지구 내 근린상가에는 유동자금이 유입될 가능성이 크다"고 내다봤다.

고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "택지지구 내 상업용지나 근린생활시설용지는 투자금액이 크고 돈이 장기간 묶일 수 있다는 흠이 있기는 하지만 비교적 안전한 투자처여서 선별투자해 볼 만하다"고 말했다.

◆최소 투자금은 2억~3억원

상가에 투자할 땐 최소한 2억~3억원이 필요하다는 게 전문가들의 진단이다.

그래야 어느 정도 투자가치가 있는 상가를 확보할 수 있기 때문이다.

물론 2억원 미만으로 소형 테마상가를 매입할 수도 있지만 대체로 수익률이 낮아 실익이 없다.

고준석 팀장은 "2억원 미만으로는 차라리 오피스텔에 투자해 임대수익을 노리는 게 낫다"고 조언했다.

2억~3억원 정도의 자금으로는 단지규모가 큰 아파트 단지 내 상가를 우선 노려볼 수 있다.

특히 선임대가 완료된 상가는 안정적인 고정수입을 올릴 수 있어 좋다.

5억원 정도의 자금 여력이 있다면 신도시 등 유망 택지지구 내 근린상가를 공략해 볼 만하다.

특히 1층 코너 자리나 출입구 쪽 점포는 가격이 비싼 대신 환금성이 좋아 중장기적으로는 유리하다.

제과점 편의점 안경점이나 별도 계약을 통해 독점 공급되는 약국상가 등은 안정적인 임대가 보장된다는 게 장점이다.

5억원을 넘는 자금으로는 아예 택지지구 내 상업용지를 낙찰받거나 역세권 중·소형 건물을 매입하는 것도 방법이다.

다만 상가에 투자할 때 대출 비중은 투자금액 대비 30% 미만이 좋다.

대출 비중이 너무 높으면 공실 등 위기 상황에 탄력적으로 대응할 수 없다.

◆단지상가,계약률 높은 아파트가 유리

상가에 투자하기 전엔 무엇보다 주변 상권을 철저하게 조사해야 한다.

그래야 턱없이 높은 값에 덜컥 계약했다가 후회하는 낭패를 피할 수 있다.

단지 내 상가는 아파트 분양 당시 순위 내 청약·계약률이 높았던 곳이 유리하다.

초기 입주율이 높아 유동인구 확보가 쉽기 때문이다.

맞벌이 부부가 많고 소비 수요가 왕성한 100㎡(30평형)대가 주력인 단지는 임차인을 쉽게 구할 수 있어 금상첨화다.

선종필 상가뉴스레이다 사장은 "다만 분위기에 휩쓸려 과도하게 높은 가격에 단지 내 상가를 낙찰받으면 비싼 임대료 때문에 나중에 세입자를 구하기 힘들다"며 주의를 당부했다.

◆매입 전 상권 조사는 필수

신도시 등 택지지구 내 상가는 아파트 입주율이나 상권 형성이 빠르게 개선될 수 있는 곳을 선택해야 한다.

이런 곳으로는 상암·장지·발산지구나 강북 뉴타운지역 등이 대표적이다.

반면 용인 동백지구나 남양주 호평·평내지구 등의 경우 교통 인프라가 뒤지거나 산업기반이 약해 상권 형성이 더딜 수밖에 없다는 게 전문가들의 평가다.

주상복합 상가는 상가 비율이 10% 미만인 곳에 선별 투자해야 한다.

이때 지하철역이나 버스 정류장과의 거리,대형 상가나 백화점 입점 계획 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

준공 전후까지 주인을 찾지 못한 미분양 상가의 경우 값이 많이 떨어져 있는 만큼 저가 매수 기회로 활용할 수도 있다.

전문가들은 상가가 준공되면 몇 달 안에 임차인을 구할 수 있을 것으로 예단해선 곤란하다고 충고한다.

실제 서울 등 수도권에서도 준공 후 1~2년간 비어있는 상가를 얼마든지 찾을 수 있다.

'100% 임대 보장' 등 과장 광고도 조심해야 한다.

유영상 상가114 투자전략연구소장은 "연면적이 3000㎡(907평)를 넘는 상가는 골조공사가 3분의 2 이상 진행돼야 분양이 가능하지만 제대로 지켜지지 않는 경우도 있는 만큼 법적 문제가 없는지도 확인해야 한다"고 조언했다.

조재길 기자 road@hankyung.com