월요초대석 시간입니다. 지난주 정부가 리츠활성화 방안을 담은 부동산투자회사법 개정안을 입법예고했는데요. 이와 관련, 국내 부동산개발 및 투자자문 기관인 한국부동산투자자문협회 최민성 회장을 모셨습니다. 한국부동산투자자문협회를 잘 모르는 시청자분들을 위해 간략히 소개를 부탁드립니다. (네임수퍼 및 약력스크롤) 우리 협회는 1997년에 한국부동산컨설팅업협회로 창립해 2002년에 건교부로부터 (사)한국부동산투자자문협회로 설립인가를 받았습니다. 설립목적은 국토의 효율적 이용에 공헌하고 부동산투자, 관리, 개발 등의 자문제도 연구에 있습니다. 회원사로는 한국감정원, 한국토지신탁 등 공기업을 비롯하여 감정평가법인, 투자자문회사, 신탁회사, 건설회사, 시행사 등으로 구성되어 있습니다. 우리 협회는 특히, 부동산업계의 이업종교류로 관련업계의 발전에 크게 기여할 수 있는 점이 타 협회와 다른점이라고 할 수 있습니다. 이름대로 부동산 개발사업에 있어 투자정보를 제공하고 수익성 분석 등이 주요업무인데요. 투자자문회사를 비롯해 많은 회원사들이 있는데 회원사간 컨소시엄사업도 이뤄지고 있나요? 그렇습니다. 대단위개발사업이나 도시환경정비사업을 할 때 회원사간 개발프로젝트을 위한 회원사간 컨소시엄을 구성하여 핵심사안을 연구하고, 리츠, 금융, 테난트 유치, 시행 ,컨설팅, 개발컨셉트까지 성공적인 투자개발 전략을 마련하도록 지원하고 있습니다. 그동안 리츠의 설립 및 운영요건이 지나치게 엄격하여 일반국민의 부동산에 대한 투자기회의 확대라는 입법목적을 달성하기 어려웠습니다. (수퍼-1) 협회 "자산관리회사 설립할 것" 하지만, 이번 6월 20일 국회에서 부동산투자회사법 개정안 통과로 리츠사 설립 및 운영요건이 일부 완화돼 부동산에 대한 간접투자 확대와 특히 개발리츠의 전면허용에 따라 우리협회 회원사와 약 800여명의 국내 부동산자산운용전문인력이 출자하여 자산관리회사도 설립을 준비중입니다. 올들어 개인은 물론 기업들도 부동산리츠에 대한 관심이 높은데요. 최근 부동산투자회사법 개정으로 활성화될 것으로 보이나요? 앞서 말씀드린바와 같이 그동안 리츠시장 진입이 규제가 매우 엄격하고 시장현황을 외면하여 진입이 어려워 상업용 오피스빌딩의 임대중심의 부동산투자회사만이 존재하여 부동산펀드에 비해 많이 활성화되지 못햇던 게 사실입니다. (수퍼-2) 10월부터 리츠사 설립기준 완화 하지만, 오는 10월부터는 부동산투자회사법의 개정으로 리츠설립방식이 쉬워집니다. 현재는 예비인가와 설립인가(본인가)를 받아야 했지만 앞으로는 발기설립방식으로 우선 설립한 뒤 영업행위를 할때 건설교통부장관의 영업인가를 받으면 됩니다. 최저자본금도 대폭낮아집니다. 자본금 10억원이상이면 리츠설립이 가능하고 영업인가를 받은지 6개월 뒤에 100억원 이상을 공모 및 사모로 모집하도록 개정되었습니다. (수퍼-3) 리츠사, 1천억원대 부동산투자 가능 또한 차입규모도 종전 자기자본의 2배에서 10배로 크게 확대되어 자본금 100억원인 리츠가 1000억원 규모의 부동산에 투자할 수 있어 시장이 더욱 확대되리라 확신하는 바입니다. 특히, 업계의 최고 현안이었던 부동산개발사업에 자산의 100%를 투자하는 “개발전문부동산투자회사(리츠)”를 설립할 수 있게 되어 그동안 영세 시행사와시공사들이 은행에서 프로젝트파이낸싱이 어려워 개발사업에 있어 시간, 비용 등 간접비용이 발생하던 것도 어느정도 개선되리라 믿습니다. (수퍼-4) 부동산 간접투자 활성화 계기 이런 법개정안은 인가절차와 개발리츠의 도입으로 향후 리츠가 활성화되리라 생각되고, 그렇게 되면 투자위험이 높은 부동산에 직접투자하는 방식에서 간접투자를 유도하는 계기가 될것으로 기대됩니다. 부동산시장은 정부의 각종규제로 크게 위축된 상황입니다. 특히, 분양가상한제가 시행되면서 수요자들로선 싼 값에 집을 마련할 수 있지만, 건설업체들은 수익성 악화를 우려하고 있습니다. 이런 시장 분위기를 감안해 어떤 개발사업이 유망할까요? 그동안 시행사들이 토지를 매입하고 건설회사들이 시공하는 형태였습니다. 여러단계를 거치다보니 분양가도 많이 올라갔던것도 사실입니다. 앞으로는 건설사들이 토지를 직접매입해서 개발사업이 활성화되리라 봅니다. 오는 9월 분양가상한제 시행을 앞두고 건설사들도 분양원가를 절감하려는 노력과 민간합동사업등 여러 가지 사업에 경주하리라 생각됩니다. 하지만 개인적인 생각으론 지금은 혁신으로 경쟁하는 시대입니다. (수퍼-5) "단순시공에서 부동산개발로 전환해야" 기술과 경영혁신으로 부가가치를 높여 해외시장의 단순시공보다 부동산개발사업으로 향후 건설산업의 글로벌화가 절대적이라 생각됩니다. 특히, 국내 건설경기 침체 장기화에 다른 중소 건설사들의 적극적인 해외시장공략은 미래성장 동력이 될 것입니다. (수퍼-6) "해외진출 등 시장다변화 요구" 즉 해외시장 진출시 시장다변화와 공조의 다변화로 각국의 건설시장 개방 확대추세에 따른 기회는 국내 건설사들의 불루오션이 될 것 같습니다. 해외부동산 역시 시장 참가자들과 건설업체에 블루오션처럼 떠오르고 있는데, 국내와 비교해 수익성이 높은게 사실인가요? 최근에 중국, 베트남, 중앙아시아등 시장 경제로 체제 전환을 한 신흥국가들에 진출한 국내건설사들의 수익성이 높게 나타난것이 사실입니다. 동남아시아, 중동, 중앙아시아등은 경제성과 더불어 대도시 중심으로 개발에서 신도시개발의 기회가 많아 예상되는 리스크 (투자대상국의 정치적, 사회적)등 다양한 위험만 회피하면 해외부동산개발이 국내건설사들의 수익 개선에 크게 도움이 되리라 생각됩니다. 정부가 과세를 통한 수요억제에서 공급확대로 정책변화를 꾀하고 있습니다. 그런데 여전히 규제가 많아 부동산투자의 걸림돌이 되고 있는게 사실입니다. 정부정책에 대해 한 말씀 부탁드립니다. 분양가상한제가 현재로선 집값 상승에 일단 효과가 있는 것으로 나타나고 있는 반면 주택건설업체들은 주택사업을 축소시켜 이미 지방의 건설사들의 부도로 증명하고 있는것이 사실입니다. (수퍼-7) "집값안정 열쇠는 공급뿐" 이는 정부정책이 주택가격과 주택시장의 안정이라는 목적을 달성하기 위해선, 민간이든 공공이든 원할한 주택공급만이 주택가격을 안정시키는 중요한 요인이라고 생각되어 향후 이런 보완책이 필요하다고 생각됩니다.. 협회에서 올 한해 많은 계획을 하고 계실텐데요. 협회 운영방안과 주력사업이 있다면 어떤건가요? 부동산개발이 이미 부동산금융으로 융합되어 산업의 한 획으로서 이미 들어와 향후 관련업과 더불어 크게 확대되는 추세라고 봅니다. 우리 협회 회원사는 물론이고 부동산개발 및 관련업체들은 2009년 자본시장통합법 시행을 앞두고 부동산금융 시대가 도래한것을 간과해서는 안될 것입니다. 따라서 시장에서 업계의 역할과 중요성을 인식하여 부동산관련 회사들이 연합하여 서로 Win-Win 할수있는 수익모델을 만들어 나갈 것입니다. 다른 협회와는 달리 우리 협회는 부동산 관련 업체들의 이업종교류가 있기 때문에 무한한 가능성을 가지고 있습니다. (수퍼-8) "컨소시엄 구성해 개발사업 주력할 것" 따라서 회원사간의 공조를 통해 개발정보를 획득하고 그 정보를 바탕으로 회원사가 공동으로 콘소시업을 구성하여 사업화하는데 주력할 것입니다. 그러기 위해서는 뜻있는 회사들의 많은 참여가 필요합니다. 끝으로 시청자들에게 하고 싶은 말씀이 있다면? ~~ 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr