초보자는 노후주택 산 뒤 수리를

투자규모는 1억~2억정도 바람직

농가주택은 정부의 농촌 활성화 방침과 맞물려 일반인들의 주목을 끌고 있는 부동산 틈새상품이다.

특히 전원주택을 포함한 일반 주택이 1가구 2주택 중과세 등을 적용받고 있지만,일정 규모 이하의 농가주택은 예외여서 더욱 관심이다.

비과세 특례를 적용받는 농가주택은 △수도권 및 광역시를 제외한 지역의 읍·면 중 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정되지 않은 곳에 있고 △대지가 200평 이내이면서 주택 연면적이 45평 이내이며 △취득 당시 주택 및 부속토지 가격이 기준시가로 7000만원 이하인 주택이다.

이런 농가주택을 내년 말까지 취득하면 도시민들은 1가구 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

2주택 이상 소유하고 있다면 양도세 중과대상에서도 제외된다.

◆2주택자 농가주택 먼저 팔면 중과세

하지만 주의할 점도 있다.

아파트와 농가주택을 모두 갖고 있는 소유자가 농가주택을 먼저 매각하면 비과세 대상에서 제외돼 세금을 모두 내야 한다.

양도세 중과세도 적용받는다.

2주택자의 경우 양도차익의 50%,3주택 이상자는 양도차익의 60%를 각각 세금으로 납부해야 한다.

다만 아파트를 먼저 팔면 2주택 중과세에서 제외되고 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다.

매각 순서가 중요하다는 얘기다.

도시민들이 991㎡(300평) 미만의 주말농장 부지에 전용허가를 받을 경우 농가주택을 지을 수 있다.

다만 그린벨트(개발제한구역)나 수자원 보호구역 등의 농가주택 부지는 외지인에게 건축허가가 쉽게 나지 않는 만큼 신중해야 한다.

장래 투자성까지 고려한다면 해수욕장이나 유원지가 될 만한 곳의 농가주택을 구입한 뒤 노후에 민박집 등으로 활용해 수익을 얻을 수도 있다.

투자금액으로 볼 때 5000만원 이하 소액의 경우 도로사정이 양호한 강원·충청권의 소규모 땅을 농가주택 부지로 고를 만하다.

1억원 안팎의 금액으로는 수도권 접경지에서 조금 떨어진 경기 양평·이천·여주·안성·강화·가평 등을 살펴볼 수 있다.

◆초보자는 신축보다 리모델링을

쓸만한 농가주택을 매입하기 위해 현지답사를 떠난다면 시골마을의 이장을 찾거나 해당지역에서 오랫동안 부동산 중개업에 종사해온 전문가를 찾는 게 좋다.

이때 중개업소 간판이 낡은 곳이 상대적으로 믿을 만하다는 점도 알아두면 좋다.

간판과 실내가 깨끗하다면 현지에 들어온 지 얼마 안 된 신참 중개업자이거나 투기목적으로 위장 잠입한 중개업자일 가능성이 있기 때문이다.

답사를 할 때는 농가주택 주변에 지적도로가 나 있는지 먼저 살펴야 한다.

지적도상 도로가 없으면 리모델링 등의 행위가 어렵다.

과거 하천의 범람 여부를 살펴보는 것도 중요하다.

진입도로가 포장돼 있는지도 유심히 봐야 할 점이다.

농가주택 중 서울 등 도시민이 예전에 사뒀다가 자금 사정으로 되파는 경우가 종종 있다.

도심의 농가전문 정보업체를 방문하면 이런 농가주택의 매물 정보를 구할 수 있다.

전원생활 초보자라면 농가주택 부지를 구입해 건물을 신축하는 것보다 적당한 노후주택을 매입해 수리하는 것도 방법이다.

농가주택을 신축하려면 허가부터 준공 절차까지 갖가지 인·허가 과정이 쉽지 않은 탓이다.

◆투자금액 1억~2억원이 적당

농가주택의 투자규모는 지역에 따라 편차가 있지만 1억~2억원 선에서 결정하는 게 바람직하다.

농가주택을 직접 지을 때는 기본적으로 토지구입비 토지조성비 건축비 조경비 지하수개발비용 등이 소요된다는 점을 염두에 둬야 한다.

건축비는 평당 150만~350만원 정도 예상하면 된다.

소형 주말주택을 지을 경우 총 건축비가 2000만원 정도 들어간다.

농가주택은 주5일 근무제 확산과 소득 증가 등에 힘입어 향후 몸값이 높아질 가능성이 크다.

특히 세컨드하우스(별장) 개념으로 소형 농가주택을 찾는 도시민들의 발길이 잦아질 것으로 보인다.

입지만 괜찮다면 투자가치 측면에서도 나쁘지 않다는 얘기다.

조재길 기자 road@hankyung.com