품값 들지만 권리분석 잘하면 저렴하게 구입

법원 경매나 한국자산관리공사(캠코)의 공매를 이용해 값싸게 내집 마련에 성공하는 실수요자들이 점점 늘고 있다.

경·공매의 장점은 청약통장이 필요없다는 점과 상대적으로 시세보다 싸게 주택을 구입할 수 있다는 점이다.

특히 최근 경매 시장에서는 중·소형 다세대·연립주택 위주로 인기가 급상승하고 있어 고가 아파트보다는 저렴한 중·소형 주택을 마련하고자 하는 움직임도 활발하다.

15일 경매정보 업체 디지털태인에 따르면 경매 시장 장세의 바로미터인 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 경매 인기에 발맞춰 상승 추세지만 여전히 올 상반기 전국 평균 △연립·다세대 97% △단독·다가구 81% △아파트 86%로 100%에 미치지 못한다.

◆가점제·상한제 시행에 따른 경·공매 투자전략

청약가점제가 9월 분양공고 물량부터 전격 시행되면 가점이 낮은 청약통장 가입자들의 경우 유망 지역 분양이 어려워질 것으로 보인다.

또 9월부터 분양가 상한제가 본격 실시되면 기존 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수는 있다.

하지만 새롭게 추가되는 전매 제한(5~10년)이 부담이다.

결국 가점이 낮으면 인기 지역에서의 내집 마련이 힘들고 일정 점수가 돼서 내집 마련을 해도 장기간 처분할 수 없는 제약이 생긴다.

이에 전문가들은 "가점이 낮은 수요자를 중심으로 청약통장을 계속 유지해 점수를 높여가면서 경·공매 시장에 관심을 가져보는 게 좋다"고 조언한다.

경·공매는 품은 들지만 일단 구입해 각종 권리관계를 청산하면 제약이 없는 내집 마련 수단이다.

경·공매 입찰의 핵심은 권리분석이다.

전문가들은 "경·공매를 통한 주택 구입은 권리분석만 정확히 이뤄진다면 반은 끝난 것"이라고 입을 모은다.

공인중개사로 하여금 입찰 대리 업무를 대행하게 할 수도 있고,경매 컨설팅회사에 권리분석을 의뢰할 수도 있다.

◆일시적 1가구 2주택자들이 맡긴 양도세 회피용 공매물건 주목

캠코의 양도세 절감용 공매 의뢰 물건을 낙찰받는 것도 짭짤한 내집 마련 전략이다.

캠코는 한 달에 한 번 일시적 1가구 2주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 내놓은 주택을 따로 모아 공매를 실시한다.

현행 세법에 따르면 비과세 요건(3년 보유·서울 등 일부 지역은 2년 거주 요건 추가)을 갖춘 1주택자가 새 집을 구입할 경우 종전 주택을 1년 내에 팔면 양도세를 물지 않지만,시한을 넘겨 팔면 2주택자로 간주돼 단일세율로 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다.

시한 안에 기존 주택이 팔리지 않아 양도세를 물게 될 경우 캠코에 공매신청을 하면 매각 의지가 있는 것으로 간주해 양도세 중과를 피할 수 있다.

이렇게 공매 신청된 주택을 낙찰받으면 비교적 쉽고 싸게 내집 마련을 할 수 있다.


정호진 기자 hjjung@hankyung.com