내달부터 은평 · 파주 · 청라 등 1만8000여가구 '봇물'

내달부터 은평 · 파주 · 청라 등 1만8000여가구 '봇물'

이르면 다음 달 초부터 은평뉴타운·파주신도시·인천청라지구·송도신도시 등에서 1만8000여가구의 아파트가 분양시장에 쏟아져 나온다.

특히 이들 신도시는 올해 신규 분양시장의 '최대어'로 꼽힐 만한 입지 여건과 잠재력을 두루 갖추고 있어 청약대기자들로서는 어떤 곳을 골라잡을지 행복한 고민에 빠질 법도 하다.

하지만 '당첨 대박'을 꿈꾸며 청약전략을 짜는 일은 결코 녹록지 않을 것 같다.

분양가 상한제,지역우선 공급제,분양권 전매제한,채권입찰제,재당첨 금지 등 핵심 청약제도 적용기준이 지구별·단지별로 제각각이기 때문이다.

◆어디서 얼마나 분양되나

서울에서는 은평 뉴타운1지구에서 원주민 특별공급분(1200여가구)을 제외한 전용 59~167㎡형 1600여가구가 일반분양될 예정이다.

이 가운데 중소형(전용 85㎡ 이하) 300여가구는 청약저축 가입자,중대형(전용 85㎡ 초과) 1300여가구는 청약예금(600만원 이상) 가입자가 각각 신청할 수 있다.

이달 말 입주자 모집공고를 거쳐 다음 달 초부터 청약신청을 받는다.

분양가는 3.3㎡당 1100만~1500만원 선으로 예상된다.

특히 공정률이 80%를 넘긴 뒤 분양하는 '후분양제'가 적용돼 입주시기가 1지구의 경우 내년 4~5월로 빠르다는 게 최대 강점이다.

은평뉴타운 전체로는 모두 1만4835가구의 아파트가 들어선다.

북한산 자락에 있어 주거환경이 쾌적하고 인근 고양 삼송·지축지구 등과 함께 신흥 주거타운을 형성할 전망이다.

파주신도시에서는 11월에 7개 단지에서 민간아파트 6026가구가 동시분양된다.

참여 업체는 벽산 동문 삼부토건 등 모두 8개사다.

단지마다 중소형과 중대형 아파트가 골고루 섞여 있어 선택 폭이 넓은 게 특징이다.

분양가는 중소형이 3.3㎡(평)당 950만원 안팎,중대형 아파트는 3.3㎡당 1100만원 안팎에서 결정될 것으로 보인다.

이달 초 파주신도시에서 청약저축 가입자를 대상으로 전용 85㎡ 이하 1062가구가 공급된 주공 휴먼시아 공공분양 아파트가 대부분 1순위에서 마감됐던 만큼 민영아파트 역시 청약경쟁이 치열할 전망이다.

인천경제자유구역인 청라지구에서도 5000여가구가 11월부터 단계적으로 분양된다.

분당신도시에 버금가는 1778만여㎡ 규모에 3만1000여가구가 들어설 청라지구는 인천공항철도 및 고속도로를 이용할 수 있다.

장기적으로 수도권 인기 주거지역으로 부상할 만한 잠재력을 갖췄다는 평가다.

◆단지별 청약자격 꼼꼼히 챙겨야

이들 신도시에서 연내 분양되는 아파트는 주요 청약자격이 지구·단지별로 천차만별이어서 청약실수로 인해 낭패를 볼 우려가 어느 때보다 크다는 점에 유의해야 한다.

우선 은평뉴타운 1지구의 일반분양 아파트는 전량 서울 거주자에게 공급된다.

신도시 등 66만㎡ 이상 택지지구에 적용되는 지역우선 공급 기준(해당지역 30%·수도권 70%)을 적용받지 않는다는 얘기다.

택지면적은 349만㎡에 이르지만 1지구는 공공택지로 분류되기 전에 사업이 진행됐기 때문이다.

거주 요건은 입주자 모집공고일 현재 서울에 주민등록이 있는 거주자면 청약할 수 있지만 분양승인 과정에서 강화될 여지도 있다.

반면 파주신도시는 파주 거주자에게,청라지구는 인천거주자에게 공급물량의 30%만 우선 배정된다.

거주요건은 모집공고일 기준으로 1년 이상으로 결정될 전망이다.

나머지 70%는 서울 등 수도권 거주자도 청약할 수 있다.

특히 청라지구 등 인천경제자유구역은 그동안 100% 인천거주자에게 우선 공급됐지만 정부가 서울·수도권 거주자에게도 청약 기회를 주기로 '주택공급규칙'을 바꿔 이르면 이달 말부터 적용된다.

◆분양권 전매금지도 제각각

은평뉴타운 1지구는 분양가 상한제가 적용되지 않는 데다 후분양제로 공급돼 입주(등기) 시점인 내년 4~5월 이후부터 곧바로 아파트를 전매할 수 있다.

따라서 아파트 당첨자는 5~6개월 만에 곧바로 차익 실현이 가능하다.

반면 내년 이후 공급될 2·3지구는 중소형의 경우 계약 후 7년,중대형은 10년까지 전매가 금지된다.

1지구를 분양받는 게 훨씬 유리한 셈이다.

파주신도시의 경우 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트의 전매금지기간이 계약 후 5년으로 현행 기준보다 2년이 짧다.

다만 중소형은 계약 후 10년까지로 현행과 똑같다.

특히 인천 청라지구는 전매기준이 단지별로 제각각이어서 각별히 주의해야 한다.

분양가상한제 시행 전에 택지가 공급된 중흥건설(2개 단지)과 GS건설 공급분은 입주 때까지만 전매가 제한된다.

하지만 분양가상한제 대상인 나머지 단지는 중소형은 계약 후 10년,중대형은 계약 후 7년간 전매가 금지될 예정이다.

중대형 아파트에 적용되는 채권입찰제도 중흥건설·GS건설 공급단지에는 적용되지 않는다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com