올 4분기 부동산시장 전망이 안개 속이다.

분양시장엔 찬바람이 더욱 거세지고 기존 주택시장 역시 거래가 급감하는 추세다.

하지만 아직까지 본격적인 가격 하락세가 나타나지는 않고 있다.

이처럼 전망이 어려워진 이유는 가깝게는 지난달부터 실행된 청약가점제와 분양가 상한제로부터 연말에 있을 대통령 선거,촘촘히 얽힌 거래.세금.대출 등에 대한 규제 등이 복잡하게 얽혀 있는 형국이기 때문이다.

최근 일어난 변화로는 정부의 지방 투기과열지구 해제다.

미분양 적체와 중견 주택업체들의 경영난이 심화를 의식해서다.

하지만 당장 내집마련에 나서야 하거나 집을 늘려가려는 실수요자들은 올 4분기 상황이 답답하기만하다.

향후 주택시장이 향배가 어떻게 될지 가늠이 안 되는 탓에 청약이든 기존 주택매매든 단안을 내리기가 쉽지 않기 때문이다.

사실 요즘 수요자들의 궁금증은 청약가점와 분양가상한제 등은 그대로 유지된다고 해도 지금의 규제는 대선 이후엔 얼마나 풀릴까하는 것이다.

즉 대출규제와 전매제한,세금 중과，금리 인상 등이 얼마나 완화될까 하는 점이다.

이에 대해 상당수 전문가들은 "정권이 바뀌어도 크게 변하는 것은 없을 것"으로 예측하고 있다.

지금의 규제는 결국 집값 급등으로부터 기인한 것이어서 집값안정이 담보되지 않으면 규제완화는 불가능하다는 것이다.

따라서 전문가들은 실수요자들의 경우 "외부 변수에 지나치게 골몰하기보다 자신의 자금여건,직장.가족 상황 등을 꼼꼼히 따져서 유망지역에 통장을 쓰거나 신규 입주단지아파트 매매에 나서는 게 좋다"고 조언한다.

올 4분기 신규 분양시장을 통해 내집마련을 원하는 사람은 우선 지역별로 우량물건을 잘 살펴야 한다.

서울에서는 뉴타운 등 대규모 재개발단지가 가장 유리하다.

연내 공급될 대규모 재개발구역 내 물량은 은평.길음 뉴타운 등을 포함해 연내 4곳에 5498가구 정도다.

이 가운데 조합원분을 제외한 3039가구가 일반인들의 몫이다.

공급가구 수는 은평뉴타운이 가장 많은 2817가구를 이르면 11월,아니면 12월쯤 내놓는다.

서울시가 지난 21일 은평뉴타운 내 일반분양 아파트는 분양가상한제가 적용되도록 해서 공급할 방침이라고 밝혔다.

이에 따라 당초 10월 분양예정이었던 물량이 11~12월로 연기될 공산이 커졌다.

다음은 길음뉴타운으로 126가구가 이달 분양예정이고 전농.답십리뉴타운 51가구(12월)，노량진뉴타운 45가구(11월) 순으로 예정됐다.

수도권에서 눈에 띄는 곳은 대규모 택지개발지구인 신도시다.

신도시의 경우 개발이 완료만 되면 기존 도심을 능가하는 가치가 생긴다.

작년 하반기 일부 민간물량이 처음 공급된 이후 최근까지 잠잠했던 파주신도시는 10월 대한주택공사를 시작으로 민간업체들이 잇따라 분양에 나선다.

연내 선보이는 물량은 6000여가구.이어 내년 6400가구를 비롯해 2011년까지 8만300가구가 쏟아진다.

또 서울.수도권에서 연말까지 공급될 1000가구 이상 대단지 아파트를 주목해야한다.

올해는 공급물량도 많다.

부동산정보업계에 따르면 이달부터 12월까지 서울.수도권에서 공급 예정인 1000가구 이상 대단지는 모두 18곳에 34594가구에 달한다.

지방 분양시장 침체가 지속되면서 미분양 물량이 급증하자 정부는 지난달 대부분 지방을 투기과열지구에서 해제했다.

이로써 신규분양 아파트의 분양권 전매가 자유롭게 됐다.

따라서 투자자들이나 실수요자들은 4분기 지방의 대규모 택지지구나 개발호재가 있는 곳에서 나오는 민간 도시개발사업단지 물량에 관심을 가져볼 만하다.

부동산정보업계에 따르면 이달부터 연말까지 지방 비투기과열지구에서 공급예정인 1000가구 이상 대단지 아파트는 11곳 12491가구로 나타났다.

이 중에 부산 지역에서만 5개 단지,5300가구가 분양된다.

당장 눈에 띄는 곳은 쌍용건설이 부산 구서동에서 내놓을 '구서동 쌍용예가(1095가구)',신도종합건설의 강원도 원주시 태장동 '신도 브래뉴(1603가구)',영조주택이 부산시 강서구 명지동 명지지구 내에서 선보일 '퀸덤3차(1000가구)'현대산업개발이 대구 달서구 월배지구와 유천동에서 준비 중인 '아이파크(2622가구)' 등이 있다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "요즘 분양시장은 전매제한 여부에 따라 달라지고 있다"여 "지방 비투기과열지구의 경우 분양권 전매가 자유롭기 때문에 수도권 투자자들도 꼼꼼히 살펴볼 만하다"고 설명했다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com