10년 전인 1997년 말의 외환위기는 그동안 경험하지 못했던 부동산가격의 대폭락을 불러온다.

아파트값이 반토막나고 주택경기는 바닥으로 치달으면서 건설업체들의 줄도산으로 이어졌다.

환란(換亂) 1년 후인 1998년 말 전국 미분양 아파트는 10만2701가구에 이르렀다.

다급해진 당시 '국민의 정부'는 전방위적인 부동산 규제완화 조치를 쏟아낸다.

분양가 자율화,분양권 전매 허용,소형 의무건설비율 축소,아파트 재당첨제한 폐지,취득세ㆍ양도세 감면 등이 잇따라 이뤄졌다.

그것이 부동산 광풍(狂風)의 전주곡으로 판명되는 데는 별로 시간이 걸리지 않았다.

유례 없는 집값 폭등이 2001년부터 시작된 것이다.

참여정부가 '부동산문제는 이전 정부로부터 물려받은 유산'이라고 불평하는 것도 그 때문이다.

하지만 그렇지 않아도 불안한 시장에 균형개발이란 이름으로 행정중심도시다,혁신도시다,기업도시다 곳곳에 말뚝을 박아 투기를 부추기고 해마다 수십조원의 토지보상비를 풀어 불에 기름을 끼얹은 지금 정부도 할 말이 없기는 마찬가지다.

집값 폭등으로 심각한 사회불안이 빚어지자 풀렸던 규제의 고삐는 다시 조여진다.

보유세ㆍ양도세 폭탄,재건축 규제,분양권 전매제한,원가공개및 분양가 상한제 등 셀 수 없는 조치가 잇따랐다.

강도 높은 주택담보대출 규제로 돈줄까지 막은 건 그 결정판이다.

지금 부동산시장이 그 이후의 모습이다.

다락같이 오른 집값은 내리지 않고,시장만 얼어붙어 수도권 지방 할 것 없이 미분양 아파트가 쌓이고 있다.

지난 8월 전국 미분양 물량은 9만1714가구로 외환위기 때의 수준에 근접하고 있다.

연말까지 20만가구의 신규 분양이 예정된 상황이고 보면 미분양 아파트는 앞으로 몇 달 동안 기하급수적으로 늘어날 게 틀림없다.

이미 도산한 신일 세종에 그치지 않고 건설업계에 다시 연쇄부도의 한파가 몰아닥칠 것은 불문가지(不問可知)다.

대통령선거를 앞두고 부동산규제 완화가 어느 때보다 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 이유다.

무엇보다 경제를 살리자면서 경기진작의 키를 쥐고 있는 건설산업이 무너지는 걸 팔짱끼고 보기 어려운 노릇이다.

애초 살아움직이는 시장에 불변의 '헌법만큼 바꾸기 힘든 정책'이 있을 수 없으니 시장의 숨통을 틀어막을 수만도 없다.

문제는 어떤 규제를 어떻게 손볼 것인가 하는 점이다.

부동산 또한 수요와 공급원리가 지배하는 시장이기는 하지만,그렇다고 모든 규제가 다 나쁜 것은 아니다.

특히 국민 주거안정의 핵심인 주택수급은 온전히 시장에만 맡기기 어렵고 합당한 정책수단으로서 필수규제의 당위성이 충분하다.

그럼에도 역대 정부가 냉온탕을 오가며 마구잡이로 규제풀기와 조이기를 거듭하면서 부동산투기의 고질병을 키워 온것이다.

지금 부동산 정책에는 잘된 것과 그렇지 못한 것,개별 정책은 합리적이지만 의도와는 정반대의 효과를 가져오는 것,반시장적(反市場) 정책인데도 순기능적 역할을 하는 경우들이 분명히 섞여 있다.

대선 후보들이 섣불리 부동산 정책을 말하기 전에 그걸 가려내는 방법부터 깊이 고민하지 않으면 안된다.

추창근 논설위원 kunny@hankyung.com